표 4 임대료 결정요인 분석 결과
구분 | Variable | OLS 회귀모형 | 공간 헤도닉 모형 |
공간시차모형(SLM) | 공간오차모형(SEM) | 공간자기상관모형(SAC) |
Coef. | Std. err. | t-stat. | Coef. | Std. err. | z-stat. | Coef. | Std. err. | z-stat. | Coef. | Std. err. | z-stat. |
공간 효과 | ρ(Rho) | | | | 0.635** | 0.022 | 29.537 | | | | 0.556** | 0.031 | 17.872 |
λ(Lambda) | | | | | | | 0.863** | 0.021 | 41.379 | 0.173** | 0.051 | 3.363 |
| 상수항 | −51.964** | 6.758 | −7.690 | −25.113** | 6.382 | −3.935 | 3.380 | 7.932 | 0.426 | −24.202** | 6.729 | −3.596 |
물리적 특성 | LN_Net_A | 전용면적 | −11.699** | 0.236 | −49.485 | −11.494** | 0.223 | −51.464 | −11.760** | 0.224 | −52.515 | −11.633** | 0.224 | −51.854 |
LN_Ld_A | 대지면적 | 1.524** | 0.184 | 8.264 | 1.817** | 0.173 | 10.480 | 1.871** | 0.177 | 10.543 | 1.796** | 0.176 | 10.215 |
LN_P_P | 공시지가 | 6.195** | 0.311 | 19.951 | 2.932** | 0.309 | 9.503 | 2.479** | 0.410 | 6.042 | 3.167** | 0.345 | 9.193 |
Floor | 층수 | 0.116 | 0.075 | 1.550 | 0.403** | 0.071 | 5.693 | 0.483** | 0.075 | 6.413 | 0.406** | 0.073 | 5.571 |
Built_Yr | 건축연도 | 1.345** | 0.058 | 23.198 | 1.278** | 0.055 | 23.443 | 1.268** | 0.055 | 23.072 | 1.296** | 0.055 | 23.542 |
공간 및 입지특성 | LN_N_Emp | 종사자수 | −5.28×10‒5 | 8.66×10‒5 | −0.609 | −7.13×10‒5 | 8.13×10‒5 | −0.876 | −7.59×10‒5 | 8.19×10‒5 | −0.926 | −7.42×10‒5 | 8.20×10‒5 | −0.905 |
Dm_Offic | 오피스 밀집지 | 2.869** | 0.388 | 7.393 | 0.516 | 0.370 | 1.396 | 0.277 | 0.646 | 0.429 | 0.557 | 0.421 | 1.324 |
LN_D_Sub | 지하철까지 거리 | −0.864** | 0.151 | −5.722 | −0.857** | 0.142 | −6.041 | −0.938** | 0.163 | −5.763 | −1.036** | 0.146 | −7.099 |
N_Bus | 버스 정류장수 | −0.008 | 0.010 | −0.820 | −0.014 | 0.009 | −1.598 | −0.014 | 0.011 | −1.238 | −0.016 | 0.009 | −1.667 |
N_Amen | 문화시설 수 | 0.191** | 0.052 | 3.634 | 0.113* | 0.049 | 2.290 | 0.104 | 0.062 | 1.679 | 0.140** | 0.052 | 2.693 |
D_Univ | 대학까지 거리 | −0.480** | 0.118 | −4.058 | −0.285* | 0.111 | −2.564 | −0.424* | 0.205 | −2.070 | −0.300* | 0.124 | −2.423 |
Dm_Resid | 일반 주거지역 | 2.113** | 0.345 | 6.133 | 1.022** | 0.327 | 3.128 | 1.123** | 0.349 | 3.220 | 1.238** | 0.332 | 3.729 |
근린 환경 특성 | LN_N_Pop | 인구 수 | 1.931** | 0.671 | 2.876 | 2.578** | 0.632 | 4.081 | 2.092** | 0.632 | 3.311 | 2.383** | 0.636 | 3.745 |
LN_Singl | 1인 가구 수 | 0.007** | 0.002 | 4.374 | −0.006** | 0.002 | −3.548 | −0.004* | 0.002 | −2.102 | −0.003 | 0.002 | −1.898 |
R_2030 | 청년인구 비율 | 3.665** | 0.759 | 4.829 | 2.303** | 0.714 | 3.227 | 2.140** | 0.707 | 3.026 | 2.473** | 0.719 | 3.437 |
LN_Ac_Pa | 공원 접근성 | −0.069 | 0.093 | −0.737 | −0.028 | 0.088 | −0.319 | −0.100 | 0.091 | −1.101 | −0.066 | 0.089 | −0.744 |
LN_Ac_Ri | 하천 접근성 | 0.148 | 0.081 | 1.819 | 0.054 | 0.076 | 0.710 | 0.044 | 0.113 | 0.384 | 0.081 | 0.083 | 0.977 |
모델 적합성 | Adj. R2 | 0.4700 | 0.5321 | 0.5385 | 0.5262 |
Likelihood ratio test | | LR=657.99**, df=1 | LR=684.83**, df=1 | |
Akaike info criterion | 37,132.6 | 36,476.6 | 36,447.8 | |
Schwarz criterion | 37,252.3 | 36,602.9 | 36,567.4 | |
정규성 | Jarque-Bera | 725.01** | | | |
등분산성 | Breusch-Pagan | 426.43** | 420.69** | 463.76** | |
공간적 자기상관 검정 | LM-lag | 1,346.51** | | | |
Robust LM-lag | 268.93** | | | |
LM-error | 2,389.50** | | | |
Robust LM-error | 1,311.93** | | | |
관측치 | No. of obs. | 5,695 | 5,695 | 5,695 | 5,695 |
주 : SLM, spatial lag model; SEM, spatial error model; SAC, spatial autocorrelation model.
p<0.05,
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