| 내용 | • 개발 후 체비지 및 공공시설용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려 주는 방식 | • 사업시행자가 토지 및 지상물에 대한 권리를 전면매수하는 방식 | • 환지방식과 수용 또는 사용방식을 혼용하는 방식- 구역분할 혼용방식- 구역미분할 혼용방식 |
| 시행 요건 | • 개발구역의 지가가 인근 지역에 비해 높아서 수용방식으로 사업이 어려운 경우(토지면적의 2/3 이상 토지소유자와 총 토지소유자 수의 1/2 이상 동의 충족) | • 수용권을 가진 기관이 택지 등을 집단적으로 조성하여 공급할 필요가 있는 경우(공공시행자: 동의요건 없음, 민간사업자: 전체 토지면적의 2/3 취득 및 총 토지소유자 수의 1/2 이상의 동의 충족) | • 구역분할: 각각의 동의요건 충족• 구역미분할: 수용 또는 사용방식 준용 |
| 개발 이익 | • 토지소유자와 해당 지자체에게 귀속 | • 개발부담금을 납부하고 사업시행자에게 귀속 | • 개발이익의 형평적 분배 가능 |
| 장점 | • 낮은 초기사업비• 지가가 높은 지역에서도 사업 가능• 체비지 매각으로 사업비 충당• 토지주에게 개발이익이 환수되어 긍정적 참여 유발 | • 지가가 저렴한 지역에 적합• 충분한 공공시설 확보• 토지매수 이후 민원 발생이 적어 원활한 사업진행 가능 | • 지가가 높은 지역은 환지방식 적용, 지가가 낮은 지역은 수용 또는 사용방식 적용 가능• 수용 또는 사용방식과 환지방식의 장점 접목 가능 |
| 단점 | • 공공기반시설 미비• 개발이익의 사유화• 절차상의 복잡함과 사업시행 기간의 장기화• 사업비의 회수에 장기간 소요 | • 높은 초기사업비• 토지 수용에 따른 개발반대 민원 발생• 개발이익 분배의 불공평• 이주대책 및 생활대책의 문제 | • 수용 또는 사용방식 적용지역 토지주의 반발• 구역 미분할시 토지부담률 협의 난항 |