부동산 프로젝트파이낸싱의 고도화 - 부동산신탁회사의 신용보강을 통하여 -

자기자본이란 사업주가 자신의 자금을 프로젝트에 제공하는 것으로 출자 또는 후순위대출 방식이 주로 이용된다. 즉, 사업주들은 프로젝트회사 주식의 일부를 인수하는 방식으로 출자하거나 은행보다 후순위채권으로 하는 대부형식으로 프로젝트 회사에 자금을 지원한다.⁵⁾

프로젝트에 대한 출자금은 소위 위험자본으로서 건설기간 중 또는 개발 초기단계 등 리스크가 높은 시기에 사용되는데 부동산 개발사업에서는 토지대금의 계약금을 포함한 토지비로 주로 사용된다. 이러한 출자금은 대출은행이나 다른 자금 참여자에게 담보 역할을 하게 된다.⁶⁾

국내 부동산 PF는 프로젝트 규모에 비해 사업주체인 시행사의 자기자본이 매우 열악하여 제2금융권의 신디케이트 대출, 나아가 시공사의 신용보강을 필요로 하지 않을 수 없는 구조이다. 또한 국내 부동산금융 시장은 대출 중심으로 형성되어 왔기 때문에 선진 금융시장의 금융기법에 대비하여 단순한 금융구조를 취하고 있다.

타인자본은 금융기관 등 제3자가 프로젝트에 자금을 제공하는 것을 말하는 것으로 그 종류가 매우 다양하다. 사업주가 아닌 프로젝트 참가자들이 자금을 조달하는 과정에서는 관련 당사자들의 상충하는 이해의 조정이 주요 과제이다. 이 과제는 궁극적으로 프로젝트의 위험을 누구에게 어떻게 분담시키느냐의 문제로 귀착된다.⁷⁾

프로젝트금융과 관련된 일반적인 위험은 프로젝트 참여자들 각각의 신용 위험, 프로젝트의 완성 위험, 프로젝트 대상의 판매 위험과 원자재 조달 위험, 운영 위험, 경제적·재무적 위험, 사업기반 위험, 정치적 위험, 불가항력 위험 등이 있다.⁸⁾ 이러한 다양한 위험을 관리하기 위해서는 관련 계약서나 약정서상에 다양한 장치를 마련하며, 필요한 경우 보증, 보험 등의 제도를 활용하고 나아가 대출자의 대출 원리금 보전을 위해 인적·물적 담보⁹⁾ 및 기타 각종 채권보전수단을 강구하게 된다.

기존의 부동산 프로젝트파이낸싱의 경우 PF로 자금을 조달받는 개발사업에서 사업의 위험을 대부분 시공사가 보증 또는 시공사 대여를 통해 부담하고, 상환 재원도 분양대금에 의존하는 등 실질적으로 시공사의 신용을 근거로 자금을 조달하는 구조이다. 시공사가 연대보증 등의 형태로 신용보강을 하게 되면 모든 위험이 시공사로 집중되어 있어 금융위기 등 유사시에는 시공사부도로 이어지고 이에 따라 순차적으로 대출을 시행한 금융기관의 부실로 이어지게 되는 점은 익히 경험을 하였다. 이러한 악순환을 예방하기 위해서는 위험을 사업 참가자들에게 분산하는 것이 필요하다.

따라서 아래에서는 부동산 프로젝트 파이낸싱에서 기존에 주로 사용되어지는 일반적인 채권보전수단을 살펴보고 새로운 신용보강 방법을 살펴봄으로써 프로젝트 파이낸싱 금융의 고도화를 생각해 보도록 하겠다.

보증제도는 채권자와 보증인 간의 계약만으로 큰 비용을 들이지 않고 신속하게 채권담보의 기능을 할 수 있다는 점에서 금융거래에 널리 이용되고 있다. 부동산 개발 프로젝트 금융에 있어서 보증제도는 주로 원리금 지급보증이나 이자 지급보증을 많이 활용한다.

일반적으로 시공사는 실적과 신용을 확보하고 있으나, 시행사 특히 신설 특수목적법인은 신용도가 높지 않으므로 지급보증이 관행으로 굳어졌다. 그러나 최근에는 시공사의 보증 내지 채무인수 회피로 이러한 신용보강 방식이 점차 감소하는 추세이다. 오히려 사무실 빌딩의 경우 매수인의 매입 확약을 통한 물건의 선매각, 신용이 우수한 시공사의 일정 비율의 책임 분양, 택지개발사업에 있어서 토지 매매 중도금 반환채권의 활용(양도담보) 등 다양한 방식의 신용보강 장치를 마련하고 있다.¹⁰⁾ 한편 부동산 개발 PF에서 활용되는 보증은 형식적인 측면에서 본다면 주로 연대보증을 많이 활용한다. 연대보증은 주채무자의 변제자력 여부와 관계없이 곧바로 보증인에게 보증채무의 이행을 청구할 수 있게 된다. 만일 시공사가 사업시행자에게 원리금상환에 대해 연대보증을 제공했을 경우 채무불이행시 채권자는 별다른 절차 없이 시공사에게 보증계약에 따른 원리금 상환을 청구할 수 있게 된다는 점에서 실무적으로 필수적으로 활용하고 있다.

채무인수란 사업시행자에게 파산이나 기한의 이익 상실 사유 등이 발생하는 경우, 주로 시공사가 사업시행자의 대출 채무를 비롯한 특정 프로젝트금융사업과 관련한 일체의 채무를 인수하는 것을 말한다. 실무상 주로 이용되는 채무인수는 중첩적 채무인수로서¹¹⁾ 채무인수인은 기존 채무자의 채무이행 여부와 관계없이 채권자의 이행요구에 따라 채무를 이행하여야 한다는 점에서 실질적으로 인적담보의 기능을 수행한다.

중첩적 채무인수 약정하에서 채무인수인이 채무자의 채무를 이행하였을 경우에는 보증의 경우처럼 채무인수인은 채무자에 대해 구상권을 가진다.

프로젝트금융의 경우 연대보증의 대안으로 채무인수를 이용하는 경우가 증가하고 있다.¹²⁾ 실무적으로 일정한 요건을 구비한 시공자가 사업의 타당성 등을 분석하여 사업시행자의 채무를 인수하는데, 그 대가로 공사비를 증액하거나 사업시행 이익을 공유하기도 한다.

책임준공약정¹³⁾이란 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 PF차주가 공사비 지급의무를 이행하지 않는 경우에도 해당 사업을 위한 공사를 중단하지 않고 정해진 준공기한까지 공사를 완료하여 사용승인을 받도록 하겠다는 취지의 약정을 말한다. PF사업에서 개발을 목적으로 하는 건축물이 완공되면, 그 건축물 수분양자의 분양대금이나 임대차를 통한 임대료 등 현금흐름을 통해 PF대출금의 상환이 이루어질 수 있고, 설사 분양이나 임대가 완료되지 않는 경우라 하더라도 해당 건축물 완공 후에는 그에 대한 담보대출이 가능하므로 선행된 PF대출은 회수가 가능하다는 점에서, 건축을 맡은 시공사의 책임준공약정은 실효성이 있는 신용보강 방안이다.¹⁴⁾

한편 시공사가 책임준공약정을 위반할 경우 그로 인한 손해배상책임의 범위와 손해액의 입증의 문제를 해결하기 위하여 손해배상액의 예정조항을 계약에 명시하기도 한다. 국내 PF에서 책임준공약정은 시공사의 신용보강으로 큰 의미를 가진다. 그런데 시공사인 건설회사가 기업구조조정촉진법에 따른 워크아웃 절차에 들어가게 되었을 때 책임준공약정에 따른 건설회사의 채무가 채권 재조정의 대상이 되는 신용공여의 범위에 포함되는지 문제된다.¹⁵⁾ 이러한 경우에는 시공사가 신용공여에 대한 신뢰도가 상실되는 사유가 발생되었을 경우에는 그 신용공여의 의미가 퇴색되며, 실제로 실무적으로 부동산 시장의 경색화를 대비한 시공사 등급¹⁶⁾을 분류하고 그에 따른 대응을 하고 있는 것이 현실이다.

잔존물 가치 보장보험 또는 부동산 보장가액 보상보험(Assured Value Insurance; AVI)¹⁷⁾이라고도 하며, 이것은 부동산담보부 대출금융기관의 담보물 가치 하락으로 인한 손실위험을 보상하는 보험으로서 대출 원리금 미회수 위험을 보험회사에 전가하는 상품으로 담보내용¹⁸⁾은 보험기간 중 피보험자가 건물의 준공 이후 기한의 이익 상실 사유 발생으로 보험회사의 서면동의를 얻은 절차에 따라 매각한 결과, 보험목적물의 실제 매도가격과 기 분양대금 및 기타 피보험자 회수금액의 합계액이 보장가액에 미달하는 경우, 그 차액을 보상한도액 범위내에서 보장한다. 보통 대출 금융기관의 요청에 따라 시행사가 보험료를 납입하므로 대출자의 입장에서 추가비용의 부담 없이 대출 원리금 상환 위험을 회피할 수 있다.

그러나 잔존물 가치보장보험은 본질적으로 보험회사들이 인수할 수 있는 시점이 적어도 개발사업의 인·허가가 완료된 후 시공사가 선정되어 공사가 실제로 진행되거나 진행될 것이 확실시되는 시점이다. 사업초기 토지확보를 위해 차입이 불가피한 영세 시행사의 경우에는 이 보험의 활용도가 낮게 되며 보험료 또한 상당한 금액임을 감안하여 시행사의 사업수지를 떨어지게 한다.¹⁹⁾ 단순히 시공사의 신용공여를 통해 자금조달이 가능한 상황에서는 굳이 추가로 비용을 지급하면서까지 잔존물 가치 보장보험을 이용하지 않는 게 실무이다.

사업시행자가 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금이 부족한 경우, 출자 또는 후순위대출의 방식으로 사업시행자에게 자금보충을 하기로 하는 약정 역시 프로젝트 파이낸싱에서 많이 이용되고 있다. 그밖에도 대출약정서상에 정한 기한의 이익 상실 등의 사유가 발생한 경우 사업시행자가 분양권을 포기하고 대출자가 지정하는 자에게 분양권을 이전하는 약정, 사업시행자 및 시공사를 피보험자로 하여 체결하거나 장래에 체결될 보험계약상의 보험청구권에 근질권을 설정하는 방안, 사업시행자의 대출 원리금 상환 의무 또는 시공사의 책임 준공 내지는 연대보증의무를 담보하기 위해 이들 명의의 백지어음을 징구하는 방안 등이 있다.²⁰⁾

이러한 금융구조화는 결국 사업의 리스크를 누가 분담하게 하는지로 그 논의는 직결된다고 하겠다. 결국 시장에서는 이러한 리스크에 따른 대가를 보수로 수취하거나 사업수익에 대한 배당에 참여하는 것이기 때문이다.

부동산 금융에서 신탁사의 책임준공확약²¹⁾ 및 관리형토지신탁사업의 구도는 PF 금융기관의 부동산 프로젝트파이낸싱시 부동산 신탁사의 책임준공 확약을 통한 대출금융기관에 대한 신용보강 공여로 대출 리스크를 완화하는 대출금융기법에 해당한다.

이러한 금융기법은 최근 공사비 규모가 상대적으로 적고 상품 종류도 일반적인 아파트 사업이 아닌 상가, 오피스텔 등 비주거시설에 대한 사업진행으로 메이저 시공사²²⁾가 참여하기에는 규모가 적고, 단순 PF사업 진행을 위해서는 시행사의 신용도가 낮아 PF금융기관에 대한 제3의 참여자의 신용보강이 없을 경우에는 사업비 자금조달을 진행할 수 없는 부동산 개발사업의 틈새 상품에 해당된다고 볼 수 있다.

이러한 금융상품은 2014년부터 시작된 부동산 시장의 호황과 더불어 활성화된 상품 중에 하나이다.

차입형 토지신탁의 경우는 신탁사의 자금조달을 통하여 개발사업에 발생하는 모든 절차인 공사발주, 관리, 운영 등을 부동산 신탁사에서 진행하고 발생하는 수익을 위탁사에게 교부해주는 구조이다. 그러나 부동산 신탁사의 책임준공확약구도는 차입형토지신탁 방식이 아닌 신탁사의 자금조달의무가 직접적으로 발생하지 않는 관리형 토지신탁의 방식인 점에서 차이가 존재한다.

Fig. 1. 부동산 신탁사의 책임준공확약프로젝트 파이낸싱 구도 주 : 위 그림의 사업구조도는 현재 실무적으로 진행되고 있는 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업에서 일반적으로 사용되고 있는 구조이다.

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이러한 점에서 책임준공확약 구도의 관리형토지신탁은 부동산 신탁사의 총체적인 의무부담 측면에서 보면 자금조달 의무부담이 부동산 신탁사에게는 부과되지 않는다는 측면에서 각 사업파트너간의 책임과 의무의 리스크 분산이 가능하게 하는 구조화된 상품이다.²³⁾

이 구도에 대한 구체적 설명을 덧붙이자면 1차적으로 시공사가 금융기관에 대한 책임준공 의무를 부담하고, 2차적으로 신용도²⁴⁾가 높은 부동산 신탁사의 책임준공 확약을 통한 신용보강이 이루어진다. 또한 책임준공의무 미이행시에는 1차적으로는 시공사는 PF금융기관에 대한 채무인수를 하게 되고, 2차적으로 신탁사는 대출금융기관에 대한 대출원리금 손해배상의 의무가 주어지는 것이 현재 시장에서 통용되고 있는 구도이다. 즉, 시공사 자체적으로는 신용도가 상대적으로 낮은 시공사의 경우도 이러한 신용보강이 이루어지는 경우에 사업비에 대한 프로젝트 파이낸싱이 이루어져 부동산 개발사업을 진행할 수 있는 재원이 마련되게 되는 것이다.

이러한 구도의 신용보강을 통한 프로젝트 파이낸싱이 시장에서 통용되고 있는데 신용보강으로 제시한 책임준공확약을 신탁사가 미이행할 경우 발생하는 손해배상의 범위와 관련하여 세부적인 각 쟁점별로 검토가 필요하다. 아래에서는 각 쟁점별로 기술을 하겠다.