생애주기별 자가 점유 선택에 관한 연구:

본 연구는 가구의 생애주기적 특성과 주택시장의 경기상황 변화가 자가주택 선택에 미치는 영향을 통합적으로 분석하기 위하여 시간적, 공간적, 내용적 범위와 분석 방법론을 설정하였다. 특히 횡단면 중심의 기존 연구들이 구조적 변화와 시계열적 흐름을 충분히 반영하지 못한 점을 고려하여, 반복형 횡단면자료를 활용한 실증분석을 통해 이러한 한계를 보완하고자 하였다.

연구의 시간적 범위는 2010년과 2020년을 중심으로 설정하였다. 2010년은 글로벌 금융위기 이후 주택경기가 침체 되었던 시기로, 당시 수도권 아파트 가격은 2.9% 하락하였다. 반면 2020년은 저금리 기조와 유동성 확대, 자산시장 과열 등 복합적 요인으로 수도권 아파트 가격 상승률이 9.1%를 기록한 시점으로, 양 시점은 시장 외부환경의 차이가 뚜렷하게 구분되어 주거 선택 행태에도 상이한 영향을 미쳤을 수 있다(통계청, 2025b).

공간적 범위는 수도권(서울·인천·경기)으로 한정하였다. 수도권은 인구 및 경제 활동이 집중된 지역으로서, 주택시장 동향과 정책 효과가 선명하게 나타나는 공간이다. 특히 서울은 주택가격 수준과 임대 수요 구조 등에서 다른 지역과 구분되는 특성을 가지므로, 분석모형에 서울 지역 여부를 식별할 수 있는 더미변수를 추가하여 공간적 이질성을 통제하였다. 이는 수도권 내부에서도 지역별 수요 구조 차이를 반영함으로써, 자가주택 선택의 공간적 특성을 계량적으로 분석하는 데에 기여한다.

내용적 범위는 생애주기와 자가주택 선택 간의 이론적 연계와 실증적 특성을 함께 고려하는 방식으로 설정하였다. 기존 연구의 상당수는 소득 수준이나 가구원 수와 같은 단일 변수에 기반하거나 특정 시점의 경제조건만으로 주거 선택을 설명하였으나, 이러한 접근은 실질적인 생활단계에서 발생하는 수요 변화를 포괄하기에 한계가 존재한다. 이에 본 연구는 구조적 특성과 시장 여건이 결합된 생활단계를 분석단위로 설정하고, 생애주기별 자가주택 선택 행위의 이질성과 변동성을 규명하고자 하였다.

생애주기 구분은 기존의 단순 연령 기준이나 군집 중심 분류와는 달리, 가구 구성원 간 관계성과 세대 구조를 반영하는 방식으로 재정의하였다. 또한, 분석대상 표본은 혈연관계 중심의 일반가구로 한정하였다. 일부 선행연구는 가구원 수를 기준으로 설정하고, 비혈연 기반 공동체 형태나 특수 가구 유형까지 포함한 바 있으나, 본 연구는 가족 구조가 자가주택 선택에 미치는 영향을 명확히 파악하기 위해 혈연 중심 가구만을 포함하였다. 이와 같은 설계는 주거수요 결정에 있어 구조적 영향을 보다 정밀하게 식별할 수 있는 기반을 제공하고자 한 것이다. 한편, 유사한 경제적 여건을 지닌 가구라 하더라도 생애주기의 위치, 구성원의 속성, 세대 간 역할 구조에 따라 주거 선택 행태는 상이하게 나타날 수 있다. 경제적 여건뿐 아니라 생활 조건의 다양성과 구조가 자가주택 선택에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

분석 방법론은 이론적 논의와 실증적 접근을 결합한 다층적 방식으로 설계되었다. 실증분석에서는 이항로짓분석을 적용하였으며, 자가 여부(1) 또는 임차 여부(0)를 종속변수로 설정하고, 설명변수는 이후 분석 부분에서 상세히 제시할 것이다.

실증모형 분석을 위한 기초자료는 국토교통부에서 시행하고 있는 주거실태조사 결과를 활용하였다(통계청, 2025a). 정부는 주거기본법 제20조 및 같은 법 시행령 제13조에 따라 2006년부터 매년 주거실태조사를 실시하고 있다. 주거실태조사는 우리 국민의 가구특성, 주거환경, 주거이동 등 주거생활의 전반적인 사항을 조사하는 조사통계로 주거복지 향상을 위한 정책수립을 위해 필요한 정보를 제공하는 데에 목적이 있다.

주거실태조사는 전국을 대상으로 표본가구를 선정하고 가구를 직접 방문하여 대면 면접조사를 통해 자료를 수집·분석한다. 동 조사는 2016년까지는 일반조사와 정책조사(특수가구조사)로 구분하여 일반조사는 짝수해에, 정책조사는 홀수해에 실시하였으나, 2017년부터 매년 실시하고 있다. 일반가구 표본 수는 2만~6만이며, 2006년과 2008년 3만 가구, 2010년과 2012년 3.3만 가구, 2014년과 2016년 2만 가구, 2017년 이후 6만 가구로 확대되었다. 주거실태조사는 국내 주거 관련 조사 중에서도 표본규모가 가장 크고, 다양한 조사항목을 포함하고 있어 활용성이 높은 자료이다. 특히 2006년 이후 정기적으로 조사를 실시하고 있고 마이크로데이터를 공개하고 있어 다양한 분석과 시기별 특성 비교가 가능하다는 장점이 있다. 주거실태조사는 층화표본추출(stratified sampling) 방식을 활용하여 표본을 추출하고 있으며, 층화기준은 지역, 주거유형, 가구유형 등이다. 층화표본추출 방식은 대표성 확보, 소집단 포함, 추정의 정밀도 향상이라는 장점이 있는 반면, 전수화 과정에서 가중치를 적용하는 추가적인 노력이 필요하다. 이 연구에서는 생애주기 단계를 세분화하는 과정에서 전체표본 중 생애주기별 조건에 맞는 가구만을 각 단계에 포함함으로써 가중치를 설정하는 것이 어려워 이를 적용하지 못했다는 한계가 있음을 밝혀둔다.

선행연구에서 가구의 생애주기 단계를 구분하는 기준은 크게 두 가지가 많이 활용되고 있다. 첫째는 가구주의 연령을 기준으로 청년기, 중년기, 노년기 등으로 구분하거나, 20대, 30대, 40대, 50대 이상 등으로 구분한다(박천규 외, 2009). 둘째는 가족의 형성기(25~34세), 확장기(35~44세), 수축기(45~64세), 소멸기(65세 이상)로 구분하고 있다(통계개발원, 2013). 이 연구에서는 가구주 연령과 가구 구성 형태를 복합적으로 고려하여 생애주기를 독립기, 형성기, 확장기, 안정기, 축소기 등 총 5단계로 설정하였으며, 각 기준은 <표 1>과 같다. 우선 가구주 연령은 10년 단위로 구분하였다. 10년 단위로 구분한 이유는 주택경기 상황과 이용가능한 주거실태조사 자료를 동시에 고려할 필요가 있었기 때문이다. 금융위기 이후 주택시장이 침체국면에 있었던 2010년과 코로나19에 따른 저금리와 시중 유동성 확대로 호황국면에 있었던 2020년은 주택시장이 상반된 상황에 놓여 있었다.²⁾ 과거 경험에 의하면 침체기에는 주택 구입을 보류하고, 호황기에는 소위 ‘영끌’까지 가세하는 경향이 있어서 위 두 시점에서 생애주기별 자가 점유 선택의 차이를 분석하는 것은 상당한 의미가 있을 것이다.

가구 구성 형태는 청년 1인가구의 급증을 감안하여 독립기, 부부+자녀의 초중고 취학여부를 기준으로 형성기와 확장기, 부부+성년 자녀로 구성된 안정기, 노년 부부 또는 독신의 축소기로 구분하고, 주거실태조사 자료 중 이에 부합하는 표본만을 추출하였다. 이와 같이 연령 기준에만 의존하지 않고 실질적 생활단계를 반영하여 생애주기를 구분하고 자가주택 선택의 구조적 차이를 도출하는 것 역시 정책적·학술적 측면에서 의의가 있을 것이다.³⁾

분석의 공간적 범위는 수도권으로 설정하였다. 수도권은 주택수요가 많고 주거이동이 상대적으로 빈번한 지역이며 다양한 연령층이 거주하여 본 연구의 목적 중 하나인 생애주기별 특성을 파악하기에도 유리하다. 또한 비수도권을 포함할 경우 주택시장 여건이 상이한 지역이 포함되어 모형의 효율성과 추정결과의 신뢰성에 영향을 미칠 수 있는 점을 고려하여 공간적 범위를 설정하였다. 한편 추정의 정확성을 높이기 위해 점유형태, 거주주택 유형 등을 기준으로 분석대상을 제한하였다. 먼저 점유형태 측면에서는 일세, 사글세, 무상 거주가구를 분석대상에서 제외하였다. 다음으로 주택 유형의 경우 오피스텔, 주택이외의 거처 등에 거주하고 있는 가구를 제외하였다. 끝으로 입주대상에 제한이 있고 주거비용이 민간 주택시장에 비해 상대적으로 낮은 공공임대주택은 분석에서 제외하였다.

이상의 분석 범위와 생애주기 분류 기준을 적용하여 최종적으로 실증분석에 활용된 자료의 표본수는 <표 2>와 같다.

2010년 주거실태조사의 경우 총 12,286가구가, 2020년 주거실태조사의 경우 15,091가구가 분석 대상에 포함되었으며 이는 전체 표본 대비 2010년은 41.3%, 2020년은 56.1%에 해당한다.

주거실태조사 자료를 활용하여 각 연도의 기초통계량을 살펴보면 <표 3> 이하와 같다. 먼저 자가 거주가구 비율은 2010년이 57.6%, 2020년이 64.1%로 나타났다. 시기에 관계 없이 안정기까지는 생애주기 단계가 진행될수록 자가 거주 가구 비율이 높아지고 축소기에 들어서면서는 하락하는 모습을 보였다. 다만 2020년의 경우 안정기와 축소기의 자가 거주 가구 비율이 거의 차이를 보이지 않았다.

다음으로 거주 주택 유형을 분석한 결과는 <표 4>와 같다. 아파트 거주 가구 비율은 2010년 44.7%, 2020년 50.2%로 나타났다. 생애주기별로는 독립기와 축소기를 제외하면 대체로 아파트 거주가구 비율이 높은 특성을 보였으며 시기별로는 2010년에 비해 2020년에 아파트 거주 가구 비율이 높게 나타났다.

가구의 평균 주거면적과 사용방수를 살펴보면 <표 5>에서 보듯이 생애주기가 진행될수록 평균 주거면적과 사용방수는 증가하는 경향을 보이다 축소기에 진입하면서 감소하는 특성이 나타났다. 평균 주거면적은 2020년 70.9m², 2010년 69.5m²로 나타났으며 평균 사용방수는 각각 3.8개와 3.7개로 분석되었다.

분석대상 가구의 거주지역을 분석한 결과는 <표 6>과 같다. 수도권 지역 중 서울 거주가구 비율이 2010년 47.0%, 2020년 41.8%로 나타났으며 생애주기 단계 중 독립기 가구가 서울에 거주하는 비율이 높았다.

가구 평균 소득과 순자산은 <표 7>과 같다. 2010년 가구 평균 소득은 320만 원, 순자산은 2억 7,793만 원으로 나타났으며, 2020년은 각각 359만 원과 3억 6,100만 원으로 분석되었다. 생애주기별로 보면, 가구 평균 소득은 확장기를 고점으로 안정기와 축소기로 진행되면서는 감소하는 모습을 보였으며, 평균 순자산은 안정기까지는 증가하다 축소기로 들어서면서 감소하는 것으로 나타났다.

자가선택모형 추정을 위한 변수는 선행연구와 연구의 목적 등을 반영하여 <표 8>과 같이 설정하였다.

먼저 모형의 종속변수는 차가선택 확률에 대한 자가선택 확률의 비율, 즉 상대적 자가선택 확률을 종속변수로 설정하였다. 다음으로 모형의 독립변수로는 가구 소득과 함께 소득 대비 순자산 배수를 포함하였다. 주택은 고가의 재화로 주택소비는 소득과 함께 자산의 영향을 크게 받는다. 예컨대 생애주기를 고려할 때 형성기에는 소득은 높으나 자산이 상대적으로 적고, 쇠퇴기에는 소득은 낮으나 자산이 많은 것이 일반적이다. 따라서 모형에서 자산의 영향을 소득 대비 순자산 비율로 정규화(normalize)하면 생애주기에 따른 경제적 특성 변화를 반영할 수 있다는 점을 고려하여 독립변수로 설정하였다. 자가 사용자비용, 매매/전세 상대비용도 독립변수에 포함하고, 주택 보유의식, 생애주기 단계 및 거주지역을 더미변수로 모형에 포함하였다.

자가선택모형의 독립변수 중 가구 소득은 실제소득(actual income)이 아니라 항상소득(permanent income)을 추정하여 사용하였다. M. Friedman의 항상소득가설에 따르면 항상소득이란 장기적인 평균 기대소득을 의미한다. 주택과 같은 내구재(durable goods)의 수요는 현재의 실제소득보다 앞으로 얻을 것으로 예상되는 기대소득에 의해서 더 영향을 받을 수 있기 때문이다.

가구의 실제소득은 항상소득과 임시소득으로 구성된다. 여기서 항상소득은 실제소득에 가구주 연령, 학력 등의 도구변수를 회귀(regression)하여 나온 결과로 추정할 수 있으며 회귀결과의 잔차는 임시소득으로 볼 수 있다.

본 연구에서는 항상소득 추정을 위한 실제소득을 종속변수로 하고 가구주 연령, 가구주 성별, 가구원수, 가구주 학령 및 종사상 지위, 맞벌이 여부, 거주지역 등을 독립변수로 하는 회귀모형을 추정하였으며 그 결과는 <표 9>와 같다.

추정 결과에 따르면 항상소득은 가구주 연령 및 성별, 가구원수, 학력 수준, 종사상지위, 맞벌이 여부, 서울 거주 여부와 양(+)의 관계를 가지는 것으로 나타났다.

반면 가구주 연령 제곱은 음(‒)의 관계를 보였다. 이는 가구주 연령이 증가하면 일정 연령까지는 항상소득이 증가하지만 고연령층에 이르면 소득이 감소하기 때문인 것으로 판단된다. 분석 결과 통계적으로 유의한 모형이 추정되었으며 모든 변수의 계수값은 1% 수준에서 유의하였다.

또 다른 독립변수 중 사용자비용(user cost, UC)이란 주택을 사용·소비함에 따라 발생하는 비용을 말한다. 자가주택의 사용자비용은 (식 1)과 같이 산출한다.

여기서 H는 주택가격을 의미하며 α는 자기자본 비율, i_c는 시장수익률, τ₁은 이자소득세율, i_m는 대출금리, τ₂는 보유세 실효세율, δ는 감가상각 및 유지관리비율, g는 주택가격 상승률을 말한다. 사용자비용 산출을 위한 자기자본 비율(α)은 가구의 순자산을 주택가격으로 나눈 값을 사용하였다. 시장수익률(i_c)과 대출금리(i_m)는 각각 조사시점 당시 3년 만기 국고채 금리와 신규취급액 기준 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리를 적용하였다.⁴⁾ 이자소득세율(τ₁)은 15.4%를 적용하였으며 보유세 실효세율(τ₂)은 2010년 0.14%, 2020년 0.17%⁵⁾ 로, 감가상각 및 유지관리비율(δ)은 2.5%(임미화, 2020: 119)로 가정하였다. 주택가격 상승률(g)은 수도권 평균 주택가격상승률을 적용하였다.

자가선택모형의 독립변수 중 하나로 점유형태에 따른 상대비용을 포함하였다. 상대비용은 점유형태에 따른 주거비용의 상대적인 크기를 나타내는 변수로 자가 주거비용을 임차 주거비용으로 나눈 값을 말한다(박천규 외, 2009). 본 연구에서는 자가 주거비용으로 사용자비용을, 임차 주거비용으로 전세 거주에 따른 비용을 적용하였다.⁶⁾

상대비용을 산출하기 위해서는 자가주택의 경우 전세가격을, 임차주택의 경우 매매가격을 추정해야 한다. 이 연구에서는 특성감안가격모델(hedonic price model)을 이용하여 매매가격과 전세가격을 추정하였으며 추정결과는 <표 10>, <표 11>과 같다.

각 모형은 일반 선형모형(general linear model), 선형-로그 모형(semi-log mdel), 로그-로그 모형(log-log model) 등을 활용하여 다양하게 분석한 결과, 종속변수에 log를 취하고 독립변수 일부는 log, 일부는 일반 선형으로 분석할 때 모델 적합도(R²)와 개별변수의 유의수준이 높게 나타났다. 임차주택의 매매가격 추정모형과 자가주택의 전세가격 추정모형에서 모든 독립변수의 계수값은 1% 수준에서 유의하였다.

이상의 과정을 통하여 도출된 생애주기별 사용자비용과 상대비용은 <표 12>와 같다. 특히 주택시장 호황기인 2020년에는 수도권 주택가격 상승률이 9.1%에 달하여 자가 사용자비용과 상대비용이 음(‒)으로 나타났다.

전체 모형 추정결과는 <표 13>과 같다. 2010년과 2020년 모두 통계적으로 유의한 모형이 추정되었으며 독립변수의 계수값은 대부분 10% 수준에서 유의하였다.

추정결과에 따르면 주택 구매력과 관련된 항상소득, 소득 대비 순자산 등 가구의 경제력 변수는 자가 선택확률과 양(+)의 관계를 가지는 것으로 나타났다. 이는 고가의 재화인 주택을 구입하고 유지하는 데에 필요한 자금을 부담할 수 있는 경제력을 갖추었는지가 가구의 자가주택 선택에 유의미한 영향을 미침을 보여 주는 결과이다.

사용자비용과 상대비용은 자가 선택확률과 음(‒)의 관계를 가지는 것으로 나타났다. 사용자비용이 자가를 유지하는데 필요한 절대적 비용으로 비용 부담이 클수록 자가를 선택할 확률은 낮아진다. 상대비용은 자가와 전세의 상대적인 비용을 반영한 변수로 전세 주거비용 대비 자가 사용자비용이 클수록 자가 점유 선택 확률이 낮아지는 결과를 보였다. 이는 전세가격이 주택가격에 비해 빠르게 상승하는 경우 전세수요가 매매수요로 전환되는 현상을 설명할 수 있는 결과이다.

한편 자가보유가 필요하다고 인식하는 가구가 상대적으로 자가를 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 이를 통해 자가 선택에 있어 가구 특성과 경제력 외에도 행태적 측면의 요인이 유의미한 영향을 미침을 확인할 수 있다.

거주지역 변수의 경우 2010년 모형에서는 추정된 계수값이 통계적으로 유의하지 않았다. 2020년 모형에서는 서울 거주 가구가 상대적으로 자가를 선택할 확률이 낮은 것으로 나타났는데 이는 그 시기 서울 주택가격이 지나치게 급등했기 때문인 것으로 판단된다.

2010년과 2020년을 비교하면 특히 상대비용과 주택보유의식 변수가 자가주택 선택에 미치는 영향에 상당한 차이를 보이고 있다. 주택시장이 호황기였던 2020년에는 계수값으로 볼 때 상대비용에는 별다른 영향을 받지 않은 반면, 주택보유의식에는 강하게 영향을 받은 것으로 나타났다. 이는 호황기에는 상대비용이 좀 높더라도 추가적인 가격상승에 대한 기대감과 불안감으로 자가주택에 대한 욕구가 높아진다는 점을 시사한다.

생애주기 관점에서 보면, 주택경기 침체기였던 2010년에 비해 호황기였던 2020년에 생애주기의 모든 단계에서 계수값이 높게 나타났다. 이 역시 호황기에는 추가적인 가격 상승에 대한 기대감이 작용한 것으로 판단된다.

생애주기 변수의 경우 독립기를 기준으로 분석해보면 생애주기가 진행될수록 자가 선택확률이 높아지는 것으로 나타났다. 연도별로 생애주기 단계가 자가 선택확률에 미치는 영향을 살펴보면 2010년의 경우 안정기까지는 생애주기 단계가 진행될수록 계수값이 커지면서 자가 선택확률이 높아지는 모습을 보이다 축소기에는 안정기 대비 계수값이 감소하는 결과가 산출되었다. 반면 2020년의 경우 생애주기 단계별 계수값이 지속적으로 커지면서 축소기에서도 자가 선택확률이 높아지는 결과가 나타났다. 이러한 결과는 생애주기 단계에 따른 자가주택 선택이 주택시장 상황이나 시기에 따라 달라질 수 있음을 보여주는 결과이다. 특히 주택가격이 상승하고 시장이 호황기 흐름을 보이는 경우 생애주기 상 축소기에 진입하여도 자가주택 수요가 감소하지 않는 현상이 나타날 수 있음을 보여준다.

또한 주택시장 호황기 가구는 소득과 상대비용의 영향력이 상대적으로 감소하는 결과는 가구의 경제력이나 비용 부담보다 추가적인 가격 상승에 대한 기대감과 내집 마련 기회를 놓칠 가능성에 대한 불안감이 자가 선택확률을 높인 것으로 풀이된다.

생애주기별 개별 모형에서는 앞에서 기술한 바와 같이 생애주기 전이 효과와 동일 생애주기 단계 비교 분석에 중점을 두고자 한다. 먼저 독립기에 해당하는 가구를 대상으로 자가선택모형을 추정한 결과는 <표 14>와 같다. 추정 결과 2010년에는 소득 대비 순자산과 상대비용이, 2020년에는 항상소득, 소득 대비 순자산, 상대비용이 자가 선택 확률에 유의한 영향을 미치는 변수로 나타났다. 이러한 결과는 상대적으로 축적된 자산이 많지 않아 자가 마련 시 자금 부담이 큰 독립기 가구의 경우 자산 수준과 상대비용이 점유형태 선택에 미치는 영향이 크기 때문으로 보인다. 유의한 변수를 중심으로 2010년과 2020년의 독립기 가구를 비교·분석을 해보면, 소득 대비 자산이 미치는 영향은 비슷한 결과를 보이나, 호황기인 2020년에는 상대비용의 영향력이 크게 감소한다. 이는 주택가격 상승기에는 젊은 층도 높은 상대비용을 감수하더라도 주택을 구입하고자 한다는 것을 보여주는 것으로 해석할 수 있다.

한편 2020년 모형에서 항상소득이 유의한 변수로 추정된 것은 차입자본에 대한 의존도가 높은 독립기 가구의 특성을 고려할 때 저금리 상황에서 소득 수준이 주택담보대출 한도에 미치는 영향이 커졌기 때문으로 풀이된다.

다음으로 형성기 가구에 대한 자가선택모형 추정결과는 <표 15>와 같다. 2010년 모형의 경우 모든 독립변수의 계수값이, 2020년 모형의 경우 항상소득과 사용자비용을 제외한 변수의 계수값이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다.

모형 내 독립변수의 영향력을 표준화계수를 통해 비교해 보면 2010년의 경우 소득 대비 순자산 보다 항상소득의 영향력이 큰 것으로 분석된 반면, 2020년에는 항상소득의 계수값은 유의하지 않은 대신 소득 대비 순자산 변수의 영향력이 다른 변수에 비해 큰 것으로 나타났다. 이는 주택가격이 상승하면서 형성기 가구에서도 자산 수준이 자가 선택에 미치는 영향력이 커졌기 때문으로 보인다.

독립기 가구 분석과 비교해 형성기 가구에서는 주택보유의식이 자가 선택에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 혼인을 통해 가구의 소득과 자산이 증가하고 본격적으로 자가수요가 형성되기 시작하는 형성기 가구의 특성이 반영된 결과로 풀이된다. 주택보유의식이 자가선택에 미치는 영향은 2010년보다 상대적으로 2020년 모형에서 큰 것으로 나타났으며 이는 주택시장 호황기에 가격 상승에 대한 기대감이 높아지면서 주택을 보유하려는 심리가 강해진 결과로 보인다.

<표 14>와 <표 15>을 연계하면 독립기 가구와 형성기 가구의 전이 효과를 분석해 볼 수 있다. 2010년 횡단면 분석에 따르면 독립기 가구에 비해 형성기 가구는 소득 대비 순자산과 상대비용의 도 시간 경과와 경기 상황에 의해 다른 요인에 의해 영향을 받을 수 있다는 점과 일정 시점 횡단면 자료에 의해서만 생애주기별 주택 소비행태를 분석한 결과는 한계가 있다는 점을 시사한다.

생애주기 단계 중 확장기 가구의 자가선택모형을 추정한 결과는 <표 16>과 같다. 추정결과 2010년 모형에서는 소득 대비 순자산을 제외한 모든 변수의 계수값이 통계적으로 유의하였으며, 2020년 모형에서는 사용자비용을 제외한 모든 변수의 계수값이 유의하였다. 2010년과 2020년 확장기 가구를 비교·분석해 보면, 주택시장이 침체되고 상대적으로 금리가 높았던 2010년 확장기 가구는 자산보다는 소득에 기반하여 자가주택 선택이 이루어진 것으로 보인다. 반면 2020년 확장기 가구는 주택가격 상승에 따른 부담이 커지면서 다시 자산의 영향력이 커졌다. 비용측면에서는 2010년은 사용자비용과 상대비용의 유의하게 영향을 미쳤으나 2020년에는 상대비용이 유의한 영향을 미치지 못한 것으로 나타났다.

독립기와 형성기 및 확장기 분석에서 특이한 것은 2010년에는 통계적으로 유의한 사용자비용과 상대비용은 자가 점유 선택에 음(‒)의 영향을 미치고 있으나, 2020년에는 양(+)의 영향을 미치는 경우가 있다는 점이다. 즉, 2020년 독립기의 상대비용, 형성기와 확장기의 사용자비용에서 통계적으로 유의한 양의 효과가 나타났다. 이러한 현상은 주택시장 호황기에는 <표 7>에서 보듯이 보유 자산이 적은 확장기 이하 젊은 층들은 상대적으로 주택가격이 낮고 상승률도 낮은 수도권 외곽지역에서 자가주택을 마련하는 비율이 높은 데에 기인하는 것으로 추정해 볼 수 있다.

<표 15>와 <표 16>을 연계하면 형성기 가구와 확장기 가구의 생애주기 전이 효과를 분석해 볼 수 있다. 2010년 횡단면 분석에 따르면 형성기 가구에 비해 확장기 가구는 상대비용과 주택보유의식의 영향력이 큰 반면, 2010년 형성기 가구가 2020년 확장기 가구로 전이되면 소득 대비 순자산의 영향력이 커지는 것을 볼 수 있다. 이 역시 자가주택 선택이 시간 경과와 경기상황에 의해 주택 소비행태가 달라질 수 있다는 점을 시사한다.

안정기 가구에 대한 추정결과는 <표 17>과 같다. 안정기 가구의 경우 2010년과 2020년 모두 항상소득과 사용자비용이 자가 선택에 미치는 영향이 유의하지 않은 것으로 나타났다. 이는 안정기 가구의 경우 은퇴를 앞두고 가구 소득 감소가 예상되는 상황에서 소득보다는 자산에 의존하여 자가주택 선택이 이루어지기 때문으로 판단된다. 안정기 가구는 확장기 가구에 비해 매우 상이한 양상을 보인다. 2010년과 2020년을 비교하면 주택시장 침체기인 2010년에는 소득 대비 순자산의 영향력이 큰 반면, 호황기인 2020년에는 소득 대비 순자산과 주택보유의식의 영향력이 크게 나타난다. 이는 가구가 안정기에 접어들면 주택가격이 높은 시기에는 보유자산에 기반하여 주택 보유를 강하게 희망한다는 점을 시사한다.

<표 16>과 <표 17>을 연계하면 확장기 가구와 안정기 가구의 생애주기 전이 효과를 분석해 볼 수 있다. 2010년 횡단면 분석에 따르면 확장기 가구에 비해 안정기 가구는 사용자비용, 상대비용, 주택보유의식의 영향력이 적은 반면, 2010년 확장기 가구가 2020년 안정기 가구로 전이되면 사용자비용과 상대비용은 통계적으로 유의하지 않은 반면, 주택보유의식의 영향력은 커지는 것을 볼 수 있다. 이 역시 반복형 횡단면 분석의 필요성을 시사한다.

축소기 가구의 자가선택모형 추정결과는 <표 18>과 같다. 축소기 가구의 경우 독립변수의 계수값은 2020년 사용자비용을 제외하고 모두 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 축소기 가구의 경우 가구의 경제력과 주거수요에 큰 변화가 예상되지 않은 시기로 현재 가구의 상황에 따른 점유형태 선택이 이루어지기 때문으로 판단된다. 2010년과 2020년 축소기 가구를 비교하면 2010년에는 소득 대비 순자산의 영향력이 큰 반면, 2020년에는 소득 대비 순자산과 더불어 주택보유의식의 영향력이 큰 것으로 나타났다. <표 17>과 <표 18>을 연계하여 생애주기 전이 효과를 분석해 보면, 2010년 안정기 가구가 2020년 축소기 가구로 전이 되면 소득대비 순자산, 상대비용의 영향력이 감소하고 주택보유의식의 영향력은 증가하였다. 이는 축소기 가구도 주택시장 호황으로 주택가격이 상승하면 노후 주거 안정을 위해 자가 점유 선택 확률이 높아진다는 점을 시사한다.