주택 소유와 거주의 불일치에 관한 연구^*

Ⅰ. 서론

‘주택 소유와 거주의 불일치’는 주택을 소유한 가구가 소유한 주택에 거주하지 않고, 다른 주택에 임차 혹은 기타 형태로 거주하는 상태를 의미한다. 기존 연구에 따르면 전체 가구 중 이처럼 주택의 소유와 거주의 불일치 상태에 속한 가구의 비중이 수도권 등 주거 수요가 높은 일부 지역에서는 10%를 상회하는 것으로 나타난다.¹⁾ 선행연구에서는 이와 같은 소유-거주 불일치 현상을 주택이 가진 이중적 속성에 주목하여 설명해 왔다. 즉, 주택은 소비의 수단임과 동시에 투자 대상이라는 자산적 특성을 지니고 있기 때문에, 소비적 수요와 투자적 수요가 일치하지 않을 경우 소유와 거주가 분리되는 현상이 발생할 수 있다는 것이다(Ioannides and Rosenthal, 1994). 이러한 관점은 정적 모형(static model)에 기반하여 유주택 차가를 시세 차익을 염두에 둔 투자적 동기의 발현으로 인식한다.

그러나 이처럼 투자적 동기의 관점에서 소유-거주 불일치 현상을 설명하는 기존 연구들은 생애주기에 따라 변화하는 주거 선호와 예산 제약 조건을 충분히 반영하지 못한다는 한계가 존재한다. 가구는 생애주기 전환기에 따라 자녀의 출산과 성장, 독립 등의 계기를 경험하며, 이 과정에서 필요한 주거 면적, 입지, 환경 등의 선호가 실질적으로 변화한다. 동시에 소득은 대체로 연령 증가에 따라 상승하다가 중장년기 이후 하락하는 경향을 보이기 때문에, 주거에 대한 접근 가능성 역시 변화하게 된다. 이러한 변화 속에서 주택 매매에 수반되는 높은 거래비용과 시장 불확실성을 고려할 때, 소유 주택과 거주 주택을 일치시키기보다 유연한 전략을 통해 거주지를 선택하는 행태는 충분히 합리적일 수 있다. 본 연구는 이러한 행태가 단지 투자 목적의 결과만이 아니라, 생애주기별 선호 체계와 예산 제약의 변화에 따른 전략적 주거 선택일 가능성을 실증적으로 검증하고자 한다.

이와 같은 문제의식에서 출발하여 본 연구는 유주택 차가로 거주 중인 가구들의 특성을 실증적으로 규명하기 위하여 다항로지스틱 회귀분석을 시행한다. 이를 위해 종속변수로는 주택 점유 형태에 따라 다른 값을 갖는 범주형 변수를 활용하며 항상소득 및 기타 관측 가능한 가구 수준의 특성을 설명변수로 포함한다.

본 논문은 다음과 같은 순서로 진행된다. 제2장은 선행연구를 살펴보고, 제3장은 ‘주거실태조사 2022’ 자료를 소개하고, 본 연구를 위해 그것으로부터 추출된 표본의 기초통계량을 제시한다. 제4장에서는 실증분석 모형을 소개하고, 추정 결과를 보고한다. 제5장은 본 연구의 함의와 한계점을 논의하며 마무리한다.

Ⅱ. 선행연구

주택의 점유 형태에 관한 의사 결정을 각 가구의 사회경제학적 속성과 연결하여 분석한 국내 연구는 상당히 축적되어 있다. 이채성(2007)은 가구의 소득 및 가구원 수가 증가할수록 차가보다는 자가를 선택할 확률이 증가함을 실증적으로 보였고, 이채성(2009)은 한국노동패널 8차 연도 조사자료를 활용하여 주택 점유 결정 요인을 추정한 결과, 경상소득을 이용한 추정 방법이 항상소득을 이용한 추정 방법보다 설명력이 더 높음을 보였다. 김주원·정의철(2011)과 박천규 외(2009)는 항상소득이 주택 점유 형태에 미치는 영향이 가구주의 연령에 따라 달라짐을 보였다. 이후 김주영·유승동(2013)은 먼저 거주 주택의 점유 형태를 먼저 결정하고, 단독, 아파트, 연립·다세대 등의 주택유형을 결정하는 중첩로짓 모형을 활용하여, 가구 특성에 따른 거주 주택의 유형과 점유 형태를 분석하였다. 심승규·지인엽(2021)은 주거실태조사 자료를 활용하여 주거 유형과 관련된 선택이 생애주기에 따라 가변적임을 확인하였다.

이러한 연구 이외에도 많은 연구들이 소득과 자가 거주 확률이 함께 증가한다는 사실을 확인한 반면, 소득이 증가함에 따라 자가 거주 확률이 감소함을 보인 연구들도 있다. 이준민 외(2022)는 주거실태조사 2020 자료를 토대로 가구의 순자산, 성인 가구원 수 및 기타 다른 사회경제학적 가구 특성으로 설명되지 않는 추가적인 소득이 자가 거주 확률을 유의미하게 감소시킨다는 점을 발견하였고, 이를 발전시켜 정예은 외(2022)는 추가적인 소득이 7대 광역시에서는 자가 거주 확률을 유의미하게 감소시키는 반면, 그 이외의 지역에서는 자가 거주 확률을 증가시킨다는 사실을 확인하였다. 이는 Bourassa(1995)에서 오스트레일리아의 자료를 토대로 보인 시드니와 멜버른의 경우 소득이 높은 가구일수록 시내 중심부에 차가로 거주하는 경향이 증가한다는 사실과 일관된다.

그러나 이러한 주택 점유 형태에 관한 선행 연구들과 차별화해서 타지에 주택을 소유하고 있음에도 타인 소유의 주택에 거주하는 유주택 차가 가구들에 대한 연구는 의외로 많지 않다. 국내 자료를 토대로 한 연구로서는 처음으로 강은택·마강래(2009)가 2005년 인구주택총조사 자료를 토대로 유주택 차가 가구들이 자가 거주 가구들에 비하여 가구주의 학력이 높고 가구주가 고소득 직종에 종사한다는 특성을 밝혔다. 이러한 결과를 토대로 강은택·마강래(2009)는 직업 및 교통수단 등의 영향으로 주택을 보유한 채, 차가에 거주 중인 것으로 추론하였다.

이후 최막중·강민욱(2012)은 강은택·마강래(2009)를 더욱 발전시켜 주거이동 가구 중 1주택 자가 가구에서 1주택 임차 가구로 전환된 가구를 ‘비매각 불일치가구’로, 주거 이동 여부와 관계없이 무주택 차가에서 유주택 차가로 전환된 가구를 ‘비입주 불일치가구’ 정의하고, 한국노동패널조사 자료에 기초하여 ‘비매각 불일치가구’의 특성을 분석하였다.²⁾ 특히 최막중·강민욱(2012)에서는 가구주 학력이 높을수록, 가구소득이 증가할수록 비매각 불일치가구가 될 확률이 높아진다는 점에 더하여 이주 후 주택의 매매가격 이주 전 주택의 매매가격보다 높아질수록 비매각 불일치가구가 될 확률이 증가함을 보였다.

앞선 강은택·마강래(2009)와 최막중·강민욱(2012)에서는 직장이나 주변 환경 변화 등을 유주택 차가 가구가 되는 계기로 인식하였지만, 본 연구는 가구원들의 생애주기에 따른 거주 주택에 대한 선호 체계와 예산 제약의 변화라는 관점에서 유주택 차가 가구의 특성을 분석함을 목적으로 한다. 특히 최막중·강민욱(2012) 등 기존 선행연구에서 자료의 한계로 인하여 주택 소유와 거주의 불일치의 두 가지 유형에 대한 포괄적인 분석이 미흡한 측면이 존재하였다. 이에 본 고는 ‘비매각 불일치가구’뿐 아니라 ‘비입주 불일치가구’까지 포괄함으로써 기존 연구의 한계를 보완하였으며, 보다 풍부한 관측치를 토대로 가구주 연령 등에 관한 심화된 분석을 실시하였다는 점에서 기존 연구와 차별화된다.

Ⅲ. 자료 설명

본 논문의 분석은 ‘주거실태조사 2022’ 자료에 기반한다.³⁾ 국토연구원이 작성하는 주거실태조사는 전국 약 5만 가구를 대상으로 매년 실시되며, 주택 점유형태, 주거비 부담, 이사 경험 및 주거환경 만족도 등 주거 관련 항목을 상세히 포함하고 있어, 가구의 속성과 거주 선택 간 관계를 분석하고자 하는 본 연구에 적합하다. 2022년에 실시된 설문조사를 바탕으로 작성된 ‘주거실태조사 2022’ 자료는 17개 시, 도를 포함한 전국에 거주하는 가구를 대상으로 하며 전체 표본 수는 51,325가구이다.

본 연구에서는 각 가구별 소득, 자산, 그리고 부채 정보를 이용하여 항상소득을 추정하여 소득변수로 활용한다. 그러나 소득, 자산, 그리고 부채에 관한 정보는 전형적으로 결측치(missing value)가 많이 발생하는 변수들이다. 또한 항상소득을 추정하기 위한 로그변환 과정에서 경상소득과 순자산이 0보다 작거나 같은 경우 샘플에서 누락되기 때문에 각별한 주의가 필요하다. <표 1>은 ‘주거실태조사 2022’에서 관찰되는 경상소득, 가구 총자산, 가구 총부채, 그리고 가구 순자산(=총자산-총부채)을 요약한 것이다.

가구 경상소득에 대하여 50,482가구가 응답하였고, 이들의 월평균 소득은 331만 원 수준이며, 보고된 최고 월소득은 5,200만 원이다. 가구 총자산에 대하여는 48,311가구가 응답하였으며, 이들의 평균 총자산은 37,100만 원 수준이고, 보고된 최고치는 94.5억 원이다. 가구 총부채의 경우는 이전 설문 문항에서 단지 14,477가구만 부채를 갖고 있다고 응답하였으며, 이들 가구만의 평균 부채액은 1.1억 원 수준이고, 표본 내 최고치는 3.4억 원이다. 그러나, 가구 총부채액이 0원인 가구까지 포함하면, 응답 가구수는 <표 1>에서와 같이 50,755가구이며, 이들의 평균 부채액은 3,200만 원 수준이다. 이를 토대로 가구 순자산(총자산-총부채)을 계산하면, 48,050가구의 순자산이 파악되며, 평균적인 가구 순자산은 3억 4천만 원 수준으로 추정된다.

주거실태조사 2020을 활용하여 주택 점유 형태에 대한 부채효과를 추정한 심승규(2022)는 가구 총부채를 로그변환하는 과정에서 부채가 없다고 답한 35,764가구가 누락되어 관측치가 11,889가구로 제한되는 문제점을 발견하였다.⁴⁾ 마찬가지로 본 연구에서는 경상소득과 순자산을 로그변환하는 과정에서 경상소득이나 순자산이 0원 이하인 가구들은 결측치로 처리된다. 그러나 이러한 가구들은 주택 점유 형태를 결정함에 있어 가구 특성이 민감하게 반영되지 못했을 것이기 때문에, 해당 가구는 결측치로 처리하는 것이 오히려 더 적합할 것으로 예상된다. 아울러 경상소득과 가구 순자산이 0원 이하인 가구를 결측치 처리하더라도 46,430가구가 남게 되어, 이들을 대상으로 구성된 표본의 대표성에도 문제가 없을 것으로 판단된다. 마지막으로 핵심 종속변수인 주거 유형의 경우 주거실태조사 자료에서 무주택 가구, 유주택 차가 가구, 1주택 자가 가구 표본을 추출하여 활용한다. 특히 시세 차익을 목적으로 주택을 거래·보유하는 가구들을 배제하기 위하여 다주택을 보유한 것으로 확인되는 가구는 표본에서 제외한다.⁵⁾ 이렇게 구성된 표본에서 유주택 차가 가구는 주택 점유 형태로 구분할 경우 임차 가구에 속하지만, 소유 주택 여부로 구분할 경우는 유주택 가구에 속한다.

<표 2>는 이렇게 구성된 표본에서 주요 변수들의 기초통계량을 요약하여 제시한다.

본 연구의 대상이 된 46,430 표본 가구 중, 약 67%에 해당하는 가구가 적어도 하나 이상의 주택을 소유하고 있는 가구이고, 약 63%에 해당하는 가구는 자신이 소유한 주택에 거주하고 있다. 좀 더 구체적으로 살펴보면, 46,430 표본 가구 중 15,398가구가 소유 주택 없이 차가에 거주하고 있고(무주택 차가), 1,856가구는 소유 주택이 있으나 차가에 거주하고 있으며(유주택 차가), 26,013가구는 다른 소유 주택 없이 자신이 소유한 주택에 자가 거주 중(1주택 자가)이다. 그 외 3,163가구는 현재 자가에 거주 중인 다주택 가구로서, 주택 매매 및 보유 동기가 상이할 것으로 판단되어 향후 다항로짓 분석에서는 제외한다.

전체 표본 가구 중 약 4%에 해당하는 가구는 주택을 소유하고 있음에도, 타인의 주택에 거주 중임을 알 수 있다. 이는 한국노동패널조사 표본자료에 기초하여 Kim et al.(2009)이 추정한 수치 및 2005년 인구주택총조사를 기반으로 강은택·마강래(2009)가 추정한 수치와 비슷하다.⁶⁾ 연구 대상이 되는 표본 가구들 중 45.5%에 해당하는 가구들은 7대 광역시에 거주하고 있다. 또한, 표본 가구들 중에서 대략 28%는 1인 가구이며, 이들은 주택 소유 및 점유 형태가 확연히 다를 것이기 때문에 향후 다항로짓 분석과정에서 제외한다.⁷⁾

<표 2>에서 알 수 있듯이, 표본 가구들의 평균적인 가구주 연령은 약 60세 정도이며, 평균적인 가구주 최종 학력은 고등학교 졸업(가구주 학력=3)에 가깝다. 또한 표본 가구들 중 24.5%의 가구들은 가구주가 여성이다. 평균적인 가구원 수는 2.3명이며, 가구내 7세 이하 어린이 수는 평균 0.1명이다.

마지막으로 <표 2>의 기초통계량을 유주택 차가 가구에 국한하여 다시 산출한 결과를 언급하며 본 장을 마치고자 한다. 전체 표본 가구들과 비교하여, 유주택 차가 가구들은 평균적으로 소득(455.69)이 높고, 순자산 보유량(65,140.76)이 많았으며, 학력(3.47)이 높고, 연령(55.58)이 낮았다. 더 나아가 평균적인 가구원 수(2.47)가 많았고, 미취학 아이 수(0.17)도 많았음을 밝힌다. 다만 이러한 집단간 기초통계량 비교는 분포에 관한 정보 없이 단순 평균치 비교에 불과하기 때문에, 이를 토대로 무엇인가 함의를 도출하기보다는 다음 장의 좀 더 자세한 분석으로 넘어가고자 한다.

Ⅳ. 실증분석 모형 및 분석결과

Ⅴ. 결론

본 고에서는 생애주기별로 거주 주택에 대한 선호 체계와 예산 제약이 변화한다는 점에 착안하여 유주택 차가 가구들의 특성에 대하여 살펴보았다. 본 연구의 다항로짓 분석에 따르면, 어린 미취학 아동들을 양육하며, 광역시에 거주하는, 30대, 40대 고소득층 가구들이 유주택 차가를 선택할 확률이 가장 높다. 아이들이 다 성장하고 소득도 충분히 높아진 40대 50대 가구가 아닌, 미취학 아동들을 양육하는 30대, 40대 가구들이 유주택 차가를 선택할 확률이 가장 높다는 점은, 투자 목적의 주택 보유라기보다는 향후 거주 목적 주택에 대한 선취매 동기가 작용한 것으로 이해된다.

미취학 아동이 속한 30~40대 고소득 가구에서 유주택 차가 현상이 빈번함을 보인 본 연구의 분석 결과는 최근 부동산 시장에 주요한 트렌드로 떠오른 청년층의 영끌바잉 현상이 높은 거래비용으로 인하여 생애주기에 따른 주거 유형 선호의 변화에 유연하게 대응하지 못하게 하는 원인으로 작용할 수 있음을 의미한다. 따라서 주거 소유의 불일치 현상에 따른 사회적 비용을 낮추고 부동산 시장의 안정화를 도모하기 위하여 생애 첫 주택 매입 시점을 늦추는 정책이 효율적임을 시사한다.

유주택 차가 현상을 투자적 동기의 발현으로 인식하느냐 혹은 개별 가구 스스로의 주거 안정을 추구하는 행위로 인식하느냐에 따라 그것에 대한 정책적 대응은 달라질 것이다. 유주택 차가에 대한 논의와 평가, 그리고 후속 연구의 필요성이 제기된다. 특히 보다 심도 있는 논의를 위해서는 유주택 차가를 선택한 가구들의 소유 주택과 거주 주택의 특성들에 대한 심도 있는 비교 분석이 필요하다. 주거실태조사 2022의 경우 현재 거주 중인 주택 이외에 다른 소유 주택이 있는지 여부만 물어볼 뿐, 다른 소유 주택의 특징에 대하여는 추가로 조사하지 않는다. 따라서 소유 주택과 거주 주택에 대한 비교 분석까지 포함하는 연구는 관련 자료가 축적된 이후의 연구 과제로 남긴다.