지방중소도시 공동주택 공시가격의 시세반영률 및 형평성에 관한 실증분석^*

먼저 해외의 주요 연구를 살펴보면²⁾Cornia and Slade(2005)은 Arizona주의 Phoenix에 소재하는 아파트의 1998년~2002년까지의 거래된 실거래가격과 과세평가액을 분석하였다. 이 연구에서 수직적 불형평성에 관한 증거는 찾지 못했으나, 스피어만의 상관계수분석과 회귀분석모형 등을 통한 분석의 결과 주택 규모와 지리적 위치가 형평성 유지에 영향을 미치기 때문에 일정 수준의 수평적 불형평성 가능성을 제시하였다. 또한, 이후 연구에서 Cornia and Slade(2006)는 Arizona의 임대아파트, 산업용 부동산, 업무용, 소매용 부동산 사이의 과세평가액의 불형평성을 분석하였으며, 그 결과 소매용 부동산은 아파트에 비해 상대적으로 과소평가되었으나, 산업용 부동산과 아파트 간에는 유의한 차이가 거의 없다는 점을 밝혔다.

국내의 경우에도 개별공시지가, 공동주택, 단독주택을 대상으로 한 연구가 이루어지고 있다. 종전에는 공시가격의 시세반영률을 이용한 수평적 형평성을 통계적으로 분석한 연구가 거의 없으며, 이는 비율연구라는 미국의 과세평가의 형평성 검증 방법을 제대로 인지하지 못하고 있는 데에서 비롯한다고 보는 견해도 있었으나(임재만, 2013), 최근 연구에서는 수평적 형평성과 수직적 형평성을 함께 검토하는 연구가 주를 이루고 있으며, COD, COV 등을 이용한 수평적 형평성 분석 연구가 이루어지고 있다. 안정근(2005)은 과세대량평가와 관련된 비율연구의 개념과 필요성을 설명하였으며, 대량평가시스템의 평가성능 측정 지표로서 중위수, 산술평균, 가중평균을 통한 평가수준의 측정과 평균절대편차, 표준편차, COD, COV, PRD 등을 설명하며 비율연구의 중요성을 설명하였다. 홍원철·서순탁(2011)은 2006~2009년까지 거래된 서울시 강동구 소재 부동산의 실거래가격과 공시가격의 격차를 비율분석을 통해 분석함으로써, 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격의 시세반영률이 유형별로 상이함을 밝혔다. 이범웅(2011)은 부산시 일부 지역의 시세반영률의 단순 비율과 면적가중 비율을 검토하고 비율의 차이가 있다는 결론을 제시하였다. 김종수(2013)는 대구광역시의 일부 지역의 아파트 실거래가격과 공시가격의 수평적 형평성을 COD와 COV를 중심으로 시세반영률을 검토하였고, 이를 통해 공동주택 공시가격의 수평적 불형평성을 실증적으로 검증하였다.

수직적 형평성에 관한 해외의 주요 연구를 살펴보면, Cornia and Slade(2005)는 가격수준별 시세반영률, 회귀분석 모형(Cheng, IAAO[International Association of Assessing Officers], Bell, Clapp 모형 등)³⁾으로 Arizona주 Phoenix의 아파트 실거래가격과 과세평가액을 분석하였으나 수직적 불형평성의 증거를 찾지 못하였다. Allen(2003)은 Florida주 Fort Lauderdale의 공동주택에 대한 수직적 형평성을 회귀분석 모형(PF[Paglin and Fogarty], Cheng, IAAO, Bell, Clapp 모형 등)으로 분석하였으며 역진적 불형평성이 존재함을 확인하였다. Smith(2000)는 Indiana주의 Bloomington 소재 단독주택의 실거래가격과 과세평가액의 비율에 대한 수직적 형평성을 회귀분석모형(PF, Cheng, IAAO, Bell, Clapp 모형 등)을 통해 분석하였으며 누진적 불형평성이 나타남을 확인하였다. 이외에도 Sirmans et al.(1995)의 Florida주 Miami-Dade County 실거래 자료를 이용한 연구, Benson and Schwartz(1997)의 Washington주 Bellingham 주택 실거래 자료를 이용한 연구 등 다수 연구가 진행되었다.

국내의 경우 고성수·정진희(2009)는 서울특별시의 13개 구에서 2008년도에 거래된 5,957필지에 대한 비율분석과 송파구 및 성북구에서 2008년도에 거래된 1,198필지를 대상으로 회귀분석모형(PF, Cheng, IAAO, KP[Kochin and Parks], Bell, Clapp 모형)을 통해 수직적 형평성을 분석하였으며, 수직적 공평성이 저해되고 있음을 확인하였다. 김종수(2012)는 가격수준별 시세반영률과 회귀분석모형(PF, Cheng, IAAO, KP, Bell, Clapp 모형)을 통해 대구광역시 일부 지역 개별주택가격의 수직적 형평성을 분석하였으며, 수직적 불형평성을 확인하였다. 김종수(2013)는 PRD와 회귀분석모형(PF, Cheng, IAAO, KP, Bell, Clapp 모형)을 이용하여 대구광역시 지방자치단체 3곳의 공동주택을 대상으로 수직적 형평성을 분석하였으며, 수직적 불형평성이 존재하는 것을 확인하였다. 이범웅(2021)은 부산광역시 공동주택을 대상으로 공시가격의 수직적 형평성을 전통적인 회귀분석모형과 분위회귀분석을 통해 검증하였으며, 전반적인 수직적 불형평성이 존재함을 확인하였다. 정수연(2023)은 서울시 2022년 아파트 공시가격과 2021년 실거래가격을 활용하여 분위회귀분석에 의한 비율분석(ratio study)을 실시하였으며, 서울시의 2022년 아파트 공시가격에 조세 불형평성이 존재함을 실증적으로 제시하였다.

이상의 선행연구를 종합하면 공시가격 형평성 연구는 크게 세 가지 쟁점을 남기고 있다. 첫째, 기존 연구의 상당수는 수도권 및 광역시를 중심으로 수행되어 지방중소도시의 시장구조와 공간적 이질성을 충분히 반영하지 못하였다. 둘째, 실거래가격을 시장가치의 대용치로 활용하면서도 거래시점과 공시기준시점 간 시간적 불일치를 통제하는 자료처리의 중요성이 충분히 강조되지 못한 경우가 있었다. 셋째, 평균 중심의 비율분석이나 회귀분석은 가격분포 전반에서 나타나는 형평성의 이질적 구조를 충분히 설명하는 데 한계를 가진다.

본 연구는 이러한 쟁점을 바탕으로, 지방중소도시인 나주시를 사례로 하여 시점 정합성을 확보한 실거래 자료를 이용하고, 비율분석·전통적 회귀분석·분위회귀분석을 병행함으로써 도시 내부 공간집단과 가격분포 전반에서 공시가격 형평성이 어떠한 양상으로 나타나는지를 검토하는 데 목적이 있다.

수평적 형평성은 공시가격과 시장가치 간 비율의 통계적 일관성을 측정하는 비율분석(ratio analysis)을 통해 분석되며, 일반적으로 시장가치는 실거래가격으로 대체하여 활용된다. 이때 평가 비율의 산포 정도를 측정하는 지표로 COV와 COD가 사용되며, 이는 각각 다음과 같이 정의된다.

여기서 AR(assessment ratio)은 공시가격과 실거래가 비율(시세반영률)을 의미한다. COV와 COD는 모두 값이 작을수록 평가 비율의 일관성이 높아 수평적 형평성이 양호함을 의미한다. 특히 COD의 경우 국제과세평가사협회(IAAO)는 주거용 부동산에 대해 20.0 이하이면 집단 내 평가의 균일성을 유지하고 있다고 평가하며, 국내에서는 공동주택의 경우 10.0 이하일 때 유형 내 균질성이 양호한 것으로 판단하는 경우가 일반적이다(국토교통부, 2024b).

COV는 평균과 표준편차에 기반하여 이상치의 영향을 크게 받는 반면, COD는 중위수와 절대편차를 이용함으로써 비정규 분포 자료에서도 상대적으로 안정적인 지표로 활용될 수 있다. 일반적으로 부동산 실거래가격은 이상치의 영향을 받기 쉬운 비정규 분포 형태를 보이므로, 본 연구에서는 COD를 수평적 형평성의 주요 지표로 활용하고, COV를 보조 지표로 사용하여 분석 결과를 교차 검증한다.

수직적 형평성은 주택 가격 수준에 따라 공시가격의 평가 비율이 체계적으로 달라지는지를 검토하는 개념으로, 비율분석 지표와 계량경제학적 모형을 통해 분석할 수 있다. 먼저 비율분석에서는 IAAO에서 제시한 PRD를 활용하였으며, 이는 다음과 같이 정의된다.

PRD는 평가 비율의 산술평균과 가중평균 간의 관계를 통해 수직적 형평성을 판단하는 지표로, PRD 값이 1 이상일 경우 저가 주택의 시세반영률이 고가 주택보다 상대적으로 높음을 의미하며, 이는 역진적인 평가 구조로 해석된다. 반대로 PRD가 1 미만일 경우 고가 주택의 시세반영률이 더 높아 누진적인 평가 구조를 의미한다. 다만 PRD는 평균값에 기반한 요약 지표이므로, 가격 분포 전반의 이질성을 충분히 반영하지 못한다는 한계를 지닌다.

이러한 한계를 보완하기 위해 다수의 선행연구에서는 회귀분석을 활용하여 실거래가격(SP)과 공시가격(AV) 또는 시세반영률(AR) 간의 관계를 분석해 왔다.

Paglin and Fogarty(1972)는 공시가격과 실거래가격이 선형관계에 있다는 가정하에 다음과 같은 회귀식을 제시하였다. 이 모형에서는 β₀가 양(+)의 값을 가지면 역진적 구조로 해석되고, β₀가 음(‒)의 값을 가지면 누진적 구조로 해석된다.

Cheng(1974)은 공시가격과 실거래가격 사이의 비선형 관계를 가정하고, 다음과 같이 이중로그모형을 제안하였다. 이 모형은 β₁이 1보다 작은 값을 가지면 역진적 구조로 해석되고, 반대로 β₁가 1보다 큰 값을 보이면 누진적 구조로 해석되어 불형평성이 나타나는 것으로 본다.

또한 IAAO(1978)는 공시가격과 실거래가격이 선형관계에 있음을 가정하고, 과세평가사가 공시가격의 정확성 척도로 사용하는 시세반영률(AR)을 종속변수로 적용한 모형을 다음과 같이 제시하였다. 이 모형은 β₁이 음(‒)의 값을 가지면 역진적 구조로 해석되고, 반대로 β₁이 양(+)의 값을 보이면 누진적 구조로 해석되어 불형평성이 나타나는 것으로 본다.

한편 Kochin and Parks(1982)는 공시가격은 실거래가격에 대한 효율적인 예측치라 보고 공시가격을 독립변수로, 실거래가격을 종속변수로 적용하여, 비선형 관계를 추정하기 위해 다음과 같이 제안하였다. 이 모형에서는 β₁이 1보다 큰 값을 가지면 역진적 구조로 해석되고, 반대로 β₁가 1보다 작은 값을 보이면 누진적 구조로 해석되어 불형평성이 나타나는 것으로 본다.

Bell(1984)은 Paglin and Fogarty(1972) 모형을 사용하되, 공시가격과 실거래가격 사이의 비선형 관계를 고려하기 위해 다음과 같이 독립변수인 실거래가격의 제곱을 이차항으로 추가하였다.

제곱항이 포함된 위 모형에서는 SP 수준에 따라 AV의 증가 속도, 즉 한계 기울기(β₁ + 2β₂SP)가 달라질 수 있다. 기울기가 양(+)이면 해당 SP 구간에서는 부담이 커질수록 AV도 증가하므로 누진적 구조로, 기울기가 음(–)이면 부담이 커질수록 AV가 상대적으로 낮아져 역진적 구조로 해석된다. 또한 β₂가 양(+)이면 SP가 커질수록 누진성이 강화되고, 음(‒)이면 누진성이 약화되거나 역진적 특성이 나타나는 것으로 해석할 수 있다.

한편 Clapp(1990)은 공시가격(AV)과 실거래가격(SP)이 서로 예측 변수가 될 수 있다고 가정하고, 도구변수를 활용한 2단계 최소제곱법(2SLS)을 다음과 같이 적용하였다.

여기서 도구변수 Z는 공시가격과 실거래가격이 모두 상위 1/3 범위에 있으면 +1로, 모두 하위 1/3 범위에 있으면 ‒1로, 그 외의 경우에는 0으로 정의된다. 이를 통해 Z는 SP와 실거래가격이 동일한 범위에 있을 때만 ±1의 값을 가지며, 나머지 경우에는 0이 되어 2SLS 모형에서 내생성을 보정하게 된다. 2SLS를 통한 이 모형에서는 β₁이 1보다 큰 값을 가지면 역진적 구조로 해석되고, 반대로 β₁가 1보다 작은 값을 보이면 누진적 구조로 해석된다.

수직적 형평성 분석에 활용되는 개별 모형은 각기 다른 가정과 조건에 기반하고 있어 단일 모형만으로 평가 구조를 충분히 설명하기에는 한계가 있다. 이에 따라 대다수의 선행연구는 상이한 통계적 접근법을 사용하고 있으며, IAAO 역시 단일 모형 의존을 지양할 것을 권고하고 있다. 본 연구는 이러한 흐름에 따라 비율분석 지표와 회귀분석모형을 종합적으로 적용하여 검증을 수행하고, 이에 더해 가격 분포 전반의 이질성을 보다 정밀하게 포착하기 위해 분위회귀분석을 추가적으로 활용한다. 이를 통해 단일 모형에 의존할 경우 발생할 수 있는 해석상의 편의를 완화하고, 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성 구조를 보다 입체적으로 검토하고자 한다.

나주시 아파트 공시가격의 수평적 형평성은 COD와 COV를 통해 검토하였다. 수평적 형평성은 공시가격 시세반영률의 산포도가 작을수록, 동일하거나 유사한 시장가치를 지닌 부동산에 대해 공시가격이 보다 일관되게 산정되었음을 의미한다. 나주시 아파트 공시가격 시세반영률의 COD와 COV는 <표 2>에 제시하였다.

COD의 경우, 나주시 전체는 6.23으로 나타나 국토교통부가 「부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안」에서 제시한 시·군·구 단위 균형성 평가기준(안)⁵⁾ 및 IAAO가 제시하는 양호한 수준의 기준 범위 내에 해당하는 것으로 확인된다. 지역별로 살펴보면, 빛가람동의 분산계수는 5.43으로 비교적 낮은 반면, 빛가람동 외 지역은 6.87로 상대적으로 높게 나타나, 유형 내 공시가격 시세반영률의 균질성이 빛가람동에서 더 양호한 것으로 분석된다.

COV 역시 유사한 결과를 보인다. 나주시 전체는 9.14로 나타났으며, 빛가람동은 7.18, 빛가람동 외 지역은 10.45로 집계되어 빛가람동 외 지역에서 시세반영률의 변동성이 상대적으로 크게 나타남을 확인할 수 있다. 이는 분산계수 분석 결과와 일관되게, 빛가람동 지역의 수평적 형평성이 빛가람동 외 지역에 비해 상대적으로 양호함을 시사한다.

종합하면, 나주시 전체 차원에서 아파트 공시가격의 수평적 형평성, 즉 유형 내 균질성은 전반적으로 양호한 수준을 유지하고 있는 것으로 판단된다. 다만, 공동 혁신도시로 조성된 신규 택지 개발지구인 빛가람동에 비해, 구도심을 포함하는 빛가람동 외 지역에서는 시세반영률의 산포도가 상대적으로 크게 나타나 유형 내 균질성이 다소 저하된 것으로 확인된다. 이는 아파트 단지 간 물리적 및 입지적 특성이 이질적으로 분포한 공간적 구조가 공시가격 산정의 일관성 및 난이도에 영향을 미쳤을 가능성을 시사한다.

나주시 아파트 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성은 먼저 PRD를 통해 검토하였으며, 분석 결과는 <표 3>에 제시하였다. PRD는 시세반영률의 산술평균을 가중평균으로 나눈 값으로, 1을 초과할 경우 저가 주택의 시세반영률이 상대적으로 높게 나타나는 과세평가의 역진성을, 1 미만일 경우 고가 주택의 시세반영률이 상대적으로 높게 나타나는 누진성을 의미한다. 일반적으로 PRD 값이 0.98~1.03 범위 내에 위치할 경우 가액대별 형평성, 즉 수직적 형평성이 확보된 것으로 해석된다.

분석 결과, 나주시 전체의 PRD는 1.0027로 나타나, 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성은 전반적으로 양호한 수준을 유지하고 있는 것으로 확인된다. 지역별로 살펴보면, 빛가람동의 PRD는 약 1.0020, 빛가람동 외 지역의 PRD는 약 1.0010으로 나타나, 두 지역 모두 평가 기준 범위 내에 해당한다. 특히 빛가람동 외 지역의 PRD가 상대적으로 1에 더 근접하여, 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성은 빛가람동보다 빛가람동 외 지역에서 다소 양호한 것으로 분석된다. 다만, PRD 값이 전반적으로 1을 소폭 상회하는 점은 나주시 전 지역에서 공시가격이 저가 주택에 상대적으로 높게 평가되는 경향, 즉 미약한 역진성이 존재함을 시사한다.

한편, 실거래가격을 기준으로 구분한 가격수준별 PRD 분석 결과는 <표 4>에 제시하였다. 실거래가격이 2억 원 초과 3억 원 이하인 구간에서는 PRD가 1 미만으로 나타나 해당 구간에서 다소 누진적인 수직적 불형평성이 확인된 반면, 그 외 대부분의 가격 구간에서는 PRD가 1을 초과하여 역진적인 평가 경향이 나타난다. 이는 평균적인 수직적 형평성 지표상으로는 양호한 수준을 유지하고 있으나, 가격 구간에 따라 공시가격 시세반영률의 평가 구조가 상이하게 작동할 가능성을 시사한다.

이어서 나주시 아파트 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성을 보다 정밀하게 검토하기 위하여, 본 연구는 나주시 전체, 빛가람동, 빛가람동 외 지역을 구분하고 다수의 회귀분석 모형을 적용하였다. 분석에는　PF 모형(식 4), Cheng 모형(식 5), KP 모형(식 7), Bell 모형(식 8), Clapp 모형(식 9)을 활용하였으며, 설명력이 매우 낮게 나타난 IAAO 모형(식 6)은 분석 대상에서 제외하였다. 회귀분석 결과는 <표 5>에 제시하였다.

분석 결과, PF 모형과 Cheng 모형에서는 나주시 전체와 빛가람동, 빛가람동 외 지역 모두에서 공시가격 시세반영률이 부동산 가격 수준에 따라 역진적으로 작동하는 평가 구조를 보이는 것으로 나타났다. 이는 실거래가격이 낮은 아파트일수록 상대적으로 높은 시세반영률이 적용되고, 고가 아파트로 갈수록 시세반영률이 낮아지는 경향이 존재함을 시사하는 결과이다. 이러한 방향성은 전 공간 범위에서 일관되게 관찰되어, 평균적 관점에서 볼 때 공시가격 시세반영률이 가격 수준에 중립적으로 작동하지 않고 있음을 보여준다.

반면, KP 모형에서는 동일한 분석 대상에 대해 반대의 결과가 도출되었는데, 가격 수준이 높아질수록 시세반영률이 높아지는 누진적인 평가 구조가 관찰되었다. 이는 저가 아파트의 공시가격 시세반영률이 고가 아파트에 상대적으로 더 높은 비율로 적용되고 있음을 의미하며, PF 및 Cheng 모형에서 확인된 결과와 상충된다. 이러한 차이는 수직적 형평성 판단이 선택하는 회귀모형의 설정과 가정에 따라 상이한 해석에 도달할 수 있음을 보여준다.

Bell 모형과 Clapp 모형의 경우에는 이보다 복합적인 결과가 도출되었다. 두 모형 모두에서 지역별로 상이한 평가 방향성이 관찰되었으며, 나주시 전체, 빛가람동, 빛가람동 외 지역 간에 역진적 또는 누진적 평가 경향이 혼재되어 나타났다. 이는 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성이 단일한 방향성을 갖기보다는, 공간적 특성과 가격 분포의 구조에 따라 다르게 작동할 가능성이 있음을 시사한다. 특히 공동 혁신도시로 조성된 빛가람동과 기존 구도심을 중심으로 한 빛가람동 외 지역 간에 서로 상이한 결과가 나타났다는 점은, 수직적 형평성의 문제를 단일 시장으로 환원하여 해석하는 데 한계가 있음을 보여준다.

이와 같이 회귀분석 모형을 활용한 수직적 형평성 분석 결과는 적용 모형과 공간적 범위에 따라 상이하게 나타났으며, 동일한 자료에 대해서도 평가 구조의 방향성이 일관되지 않게 도출될 수 있음을 확인하였다. 이는 수직적 형평성에 대한 판단이 분석 모형의 가정과 추정 방식에 민감하게 반응할 수 있음을 시사하며, 특정 회귀모형의 결과만으로 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성을 단일한 방향으로 해석하는 데에는 한계가 있음을 의미한다. 다만, 분석에 적용한 모든 모형에서 가격 수준에 따라 시세반영률이 변화하는 경향이 관찰된다는 점은, 나주시 아파트 공시가격 시세반영률이 완전히 중립적인 평가 구조를 갖고 있다고 보기 어렵다는 점을 시사한다.

이러한 결과는 평균적 또는 단일 계수에 기반한 회귀분석만으로는 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성 구조를 충분히 설명하기 어렵다는 점을 보여준다. 특히 가격 분포의 상·하위 구간에서 시세반영률의 변동 양상이 상이할 가능성을 고려할 때, 분포 전반에 걸친 이질적인 평가 구조를 보다 정밀하게 포착할 수 있는 추가적인 분석이 요구된다. 이에 본 연구는 분위회귀분석을 적용하여, 가격 수준별로 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성 구조가 어떻게 달라지는지를 보다 입체적으로 검토하였다. 분위회귀분석은 공시가격과 실거래가격 간 내생성을 고려할 수 있다는 점에서 수직적 형평성 분석에 상대적으로 타당하다고 판단하여, Clapp 모형을 기반으로 실시하였으며, 그 결과는 <표 6>에 제시하였다.

분위회귀분석 결과, 나주시 아파트 공시가격 시세반영률은 전 분위에 걸쳐 누진적인 수직적 불형평성을 보이는 것으로 나타났다. 이러한 경향은 나주시 전체뿐만 아니라 빛가람동과 빛가람동 외 지역을 구분한 분석에서도 동일하게 관찰되어, 모든 분위에서 가격 수준이 높아질수록 시세반영률이 상대적으로 높아지는 평가 구조가 유지되고 있음을 확인할 수 있다.

다만, 누진적 불형평성의 강도는 분위별·지역별로 상이한 양상을 보인다. 나주시 전체를 기준으로 보면, 하위 분위에서는 누진적 불형평성의 정도가 상대적으로 완만한 수준에 머무르나, 분위가 상위로 이동함에 따라 누진성의 정도가 점차 강화되는 경향이 관찰된다. 이는 고가 아파트 구간으로 갈수록 공시가격 시세반영률이 보다 강하게 반응하고 있음을 시사한다.

지역별로 살펴보면, 빛가람동의 경우 전반적으로 누진적 불형평성의 수준이 비교적 높게 나타나지만, 중간 분위까지는 누진성의 강도가 완화되다가 상위 분위로 갈수록 다시 강화되는 비선형적인 구조를 보인다. 반면, 빛가람동 외 지역에서는 전 분위에 걸쳐 누진적 불형평성이 지속되나, 그 강도는 상대적으로 낮고 완만한 수준을 유지하는 것으로 분석된다. 이러한 결과는 두 지역 간 주택시장 구조와 가격 분포 특성이 수직적 형평성의 작동 방식에 영향을 미칠 가능성을 시사한다.

한편, 분위회귀분석을 통한 수직적 형평성 검증 결과는 OLS(ordinary least squares)에 기반한 전통적인 회귀분석 결과와는 상이한 양상을 보인다. 예를 들어, Clapp 모형을 적용한 OLS 회귀분석에서는 지역별로 누진적 또는 역진적 불형평성이 혼재되어 나타났으나, 분위회귀분석 결과에서는 빛가람동을 포함한 전 지역, 전 분위에서 일관되게 누진적인 평가 경향이 확인되었다. 이는 OLS 회귀분석이 조건부 평균을 기준으로 단일 계수를 추정하는 반면, 분위회귀분석은 가격 분포의 각 구간에 대해 계수를 추정함으로써 분포 전반의 이질적인 구조를 보다 명확하게 포착하기 때문인 것으로 해석할 수 있다.

이러한 결과는 공시가격 시세반영률의 수직적 형평성을 분석함에 있어 평균 중심의 회귀분석만으로는 평가 구조의 복합적인 양상을 충분히 설명하기 어렵다는 점을 시사한다. 특히 가격 수준별로 상이하게 나타나는 형평성구조를 확인하기 위해서는 분위회귀분석과 같은 분포 기반 접근법을 병행하는 것이 유의미한 분석 틀을 제공할 수 있을 것으로 판단된다.