종합부동산세 과세 임계점에서의 주택 거래 행태 왜곡:

부동산 보유세는 세수 확보와 함께 자산 가격 안정 및 불평등 완화에 기여할 수 있는 정책 수단으로 논의되어 왔다. 그러나 세제의 구조적 특성에 따라 납세자 행동에 의도치 않은 왜곡이 수반될 수 있다는 점은 조세경제학의 오랜 쟁점이다. 특히 과세 기준이 특정 임계점을 경계로 불연속적으로 도약하는 이른바 과세 단절 구조(tax notch)하에서는, 납세자들이 세부담을 최소화하기 위해 임계점 근방에서 행동을 전략적으로 조정한다는 사실이 이론적·실증적으로 확인되어 왔다(Kleven and Waseem, 2013).

대한민국의 종합부동산세(이하 종부세)는 공시가격이 기준금액을 초과하는 주택에 부과된다. 1세대 1주택자의 과세 임계점은 정책 변화에 따라 <표 1>과 같이 변화하였다. 1세대 1주택자를 기준으로 공시가격이 과세 임계점을 단 1원이라도 초과하는 순간 세부담이 불연속적으로 발생하는 구조로, 그 임계점은 2020년까지 9억 원, 2021년 11억 원, 2022년 이후에는 현행 12억 원으로 설정되었다.

이러한 종부세 공시가격 기준의 이산적(threshold-based) 과세 구조는 과세 단절 구조를 전형적으로 내포한다. 특히 1세대 1주택자에 대한 과세 기준은 특정 공시가격 임계점에서 급격한 세부담 변화를 유발하며, 이는 주택시장 참여자의 거래 행동에 영향을 미칠 가능성이 존재한다. 이와 같은 구조는 임계점 근방의 주택 소유자들에게 과세 회피를 위한 거래 조정 유인을 제공하며, 이는 시장 전반의 거래 분포를 왜곡시킬 수 있다.

그러나 이러한 과세 단절(discrete tax notch)이 실제 거래가격(price formation)에 영향을 미치는지, 혹은 거래 시점 및 신고 행태와 같은 행동적 반응(behavioral response)을 유발하는지는 충분히 검증되지 않았다.

주목할 점은 이러한 세제의 시장 효과가 두 가지 서로 다른 채널을 통해 작동할 수 있다는 것이다. 하나는 가격 채널(price channel)로, 임계점 회피를 위해 거래가격 자체가 조정되는 경우이다. 다른 하나는 행동 채널(behavioral channel)로, 가격은 그대로이나 납세자들이 임계점 이하 물건을 선택하거나 거래 시점을 조정함으로써 과세를 회피하는 경우이다. 종부세의 시장 효과는 가격 채널과 행동 채널을 통해 나타날 수 있으나, 두 채널 중 어느 경로가 실제로 작동하는지는 충분히 검증되지 않았다. 본 연구는 두 채널을 분리하여 검증하고자 한다.

기존 국내 연구들은 양도소득세와 취득세의 거래 억제 효과에 집중되어 왔으며, 보유세인 종부세의 공시가격 임계점이 거래 행태에 미치는 영향을 직접 분석한 연구는 극히 제한적이다. 더욱이 두 채널을 동시에 분리 식별한 연구는 찾기 어렵다. 이석희·김우철(2025)이 종부세 과세기준일 전후의 거래 시점 조정을 확인하였으나, 공시가격이라는 가격 임계점에서의 분포 왜곡을 인과적으로 식별한 것은 아니었다.

따라서, 본 연구는 회귀불연속설계(regression discontinuity design, RDD)와 밀도 기반 번칭 분석(density-based bunching test)을 결합하여 다음의 두 가지 연구 질문에 답하고자 한다. 첫째, 종부세 공시가격 임계점에서 거래가격의 불연속적 변화가 관찰되는가? 둘째, 임계점 근방에서 거래의 전략적 집중(bunching) 현상이 발생하는가? 이 두 질문에 대한 답은 종부세가 어떤 채널을 통해 주택시장을 왜곡하는지를 규명하고, 이를 기반으로 보다 효율적인 세제 설계 방향을 제시하는 데 기여하고자 한다.

본 연구는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 서울특별시 아파트 매매거래 자료를 활용한다(국토교통부, 2026). 분석 기간은 2016년 1월부터 2026년 4월까지이며, 총 791,468건의 거래가 포함된다. 분석 데이터에는 거래금액(만 원), 전용면적(m²), 건축연도, 계약년월, 시군구 정보를 포함한다. 공시가격은 실거래가에 국토교통부 연도별 공동주택 현실화율을 적용하여 근사하였다.¹⁾

본 연구의 구성은 다음과 같다. 제Ⅱ장에서는 이론적 배경과 선행연구를 검토하고, 제Ⅲ장에서는 데이터와 분석 방법론을 제시하고, 제Ⅳ장에서는 실증분석결과를 설명하며, 제Ⅴ장에서 결론과 정책적 시사점을 제시하고자 한다.

Kleven and Waseem(2013)은 세부담이 불연속적으로 도약하는 과세 단절 구간에서 납세자의 행동 반응을 이론화하고, 소득세 과세 단절 구간 구간을 분석하여 세금 임계점 근방에서 납세자의 소득 신고가 전략적으로 조정됨을 보였다. Kleven and Waseem(2013)은 소득세 과세 단절 구간에서 소득 신고 행동을 번칭만으로 분석했지만, 본 연구는 부동산 보유세 과세 단절 구조에서 거래 행동을 RDD와 밀도 검정을 결합하여 분석한다. 또한, 번칭 추정법이 가진 반사실적 분포의 자의성 문제를 RDD로 보완한다는 점에서 방법론적으로 진전되었다고 볼 수 있다.

이석희·김우철(2025)은 종부세 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 그 직전(5월)에는 주택 매도가 급증하고 직후(6~7월)에는 감소하는 패턴을 실증하였다. 이는 납세자들이 6월 1일 기준으로 종부세 납부 대상이 되지 않으려고 거래 시점을 전략적으로 조정하고 있음을 보여준다. 본 연구와의 공통점은 종부세 회피를 위한 납세자의 전략적 행동(행동 채널)을 실증한다는 점이다. 차이점은 이석희·김우철(2025)이 ‘언제 파느냐’(거래 시점)를 봤다면, 본 연구는 ‘얼마짜리를 가진 사람이 어떻게 행동하느냐’(공시가격 임계점 근방 거래 분포)를 본다. 또한, 그들은 과세기준일이라는 시간 임계점을 활용했고, 본 연구는 공시가격이라는 가격 임계점을 활용한 RDD 방법론을 적용한다.

정운오·박성욱(2009)은 2005~2007년 부동산세제 강화(종부세 도입·강화, 양도세 중과)가 아파트 매매거래에 미친 영향을 분석하여 세제 강화 이후 거래량이 유의하게 감소했음을 확인하였다. 이 연구는 정책 시점 기반한 비교로 특정 공시가격 임계점에서의 인과적 식별에는 이르지 못하며 가격 채널과 행동채널을 분리하지 않았다. 따라서, 본 연구는 이를 공시가격 임계점이라는 더 구체적인 메커니즘에서 RDD로 재검증한다.

Kopczuk and Munroe(2015)는 미국 뉴욕주의 맨션세(mansion tax)를 분석한 논문으로, 주택 거래가격 100만 달러를 경계로 세율이 0%에서 1%로 급등하는 과세 단절 구조가 거래 행태에 미치는 영향을 실증했다. 핵심 발견은 거래가격이 임계점 직전인 99만 달러대에 비정상적으로 집중된다는 것이다. 매도자와 매수자가 협상 과정에서 세부담을 피하기 위해 거래가격을 임계점 직전으로 조정하며, 이로 인해 시장 가격 분포 자체가 왜곡되었고, 또한 임계점 바로 위인 100만~105만 달러대에서는 거래량이 급감하는 공백도 확인됐다. 본 연구와의 공통점은 부동산 세금 임계점에서 RDD와 번칭을 결합하여 거래 왜곡을 분석한다는 점이다. Kopczuk and Munroe (2015)는 거래세(취득세 성격)와 가격 분포의 집중(price bunching)에 집중해 분석했지만, 본 연구는 보유세(종부세)를 분석하고, 거래량 분포의 집중(transaction bunching)을 본다.

Best and Kleven(2018)은 영국의 인지세(stamp duty) 과세 단절 구조와 2008~2009년 인지세 휴일(세금 일시 면제)을 활용하여 거래세가 주택시장에 미치는 효과를 가격 채널과 거래량 채널, 거래 시점 채널로 분리 식별한 것이다. 거래세 1%p 인하가 단기 거래량을 약 20% 증가시키며, 이 효과는 세제 재도입 후에도 상당 부분 지속되어 단순 시점 이동 효과를 넘어 구조적임을 보였다. 본 연구와의 공통점은 세제 임계점 전후의 가격 채널과 행동 채널을 동시에 검증한다는 점이다. 차이점은 Best and Kleven(2018)은 영국의 거래세를 분석하여 거래세 인하 시 거래량이 증가하는 양(+)의 효과를 확인했지만, 본 연구는 한국의 보유세를 분석하여 임계점에서 가격 효과는 없고 행동 왜곡만 존재한다는 결과를 도출한다.

박정현·김형근(2019)은 2006년부터 2012년까지 서울 아파트를 대상으로 조세부담이 거래량에 미치는 영향을 고정효과모형으로 분석하였다. 취득세 실효세율과 양도소득세는 거래량과 유의한 음(–)의 관계를 보였으나, 보유세 중에서는 재산세 실효세율만 유의한 음(–)의 효과를 나타냈고 종합부동산세 실효세율은 거래량에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이 연구는 조세부담과 거래량의 전반적 관계를 분석하였을 뿐, 특정 공시가격 임계점에서의 거래 분포 왜곡이나 가격 채널과 행동 채널의 분리는 다루지 않았다.

주만수(2019)는 재산세와 종부세의 연계 과세 구조를 분석하여 세율이 특정 과세표준 구간에서 불균등하게 설계되어 있음을 지적하고, 이로 인해 납세자 간 세부담의 형평성 문제가 발생함을 밝혔다. 이는 본 연구의 ‘과세 단절 구조’ 논의의 국내적 맥락을 제공한다. 그러나 주만수(2019)의 연구는 종부세 세율 구조의 형평성을 규범적으로 분석하였을 뿐 납세자의 행동 반응을 실증적으로 식별하지는 않았다.

오예성 외(2020)는 강남3구를 대상으로 VAR 모형을 통해 양도세 강화가 매매를 줄이는 대신 증여를 늘리는 행동 대체 효과를 규명하였으나 보유세나 임계점 구조를 대상으로 하지 않는다.

이석희·김우철(2025)은 과세기준일(6월 1일)이라는 시간 임계점 전후의 거래량 조정을 식별하였으나, 공시가격이라는 가격 임계점에서의 분포 왜곡을 인과적으로 식별한 것은 아니다. 요컨대 기존 국내 연구는 (ⅰ) 임계점 수준의 인과적 식별과 (ⅱ) 가격 채널·행동 채널의 분리라는 두 측면에서 한계를 가진다.

Imbens and Kalyanaraman(2012)은 RDD에서 밴드위스(bandwidth)²⁾ 선택이 결과에 결정적 영향을 미친다는 문제를 해결한 논문이며, MSE(mean squared error)를 최소화하는 최적 밴드위스를 데이터에서 자동으로 선택하는 방법을 제시한다.

Lee and Lemieux(2010)는 경제학 분야에서 RDD의 이론적 기반과 실증 활용법을 체계화하였다. 실행변수(running variable)가 임계점을 넘을 때 처치가 불연속적으로 변하는 Sharp RDD의 식별 조건, 밴드위스 선택 방법, 다항식 차수 선택, 강건성 검증 방법 등이다. 특히 임계점 근방에서 관측 불가능한 공변량이 연속적으로 변한다는 연속성 가정(continuity assumption)을 핵심 식별 가정으로 제시하였다.

McCrary(2008)는 RDD의 핵심 식별 가정인 ‘실행변수 조작 불가’를 검정하는 방법을 제시한 논문으로, RDD 논문에서 표준적으로 수행되는 조작 검정(manipulation test)의 방법론적 기초이다. 만약 납세자가 자신의 실행변수(본 연구에서는 공시가격)를 임계점 아래에 머물도록 조작할 수 있다면, 임계점 직전에 관측치가 비정상적으로 집중되고 직후에는 급감하는 비대칭 패턴이 나타날 것이다. McCrary는 커널 밀도 추정(kernel density estimation)을 이용하여 임계점 전후 밀도 함수의 불연속성을 검정하는 통계량과 표준오차를 제시하였다.

이 검정의 기각과 비기각이 의미하는 바는 다음과 같다. 통상적인 RDD 분석에서 검정이 기각되면(p<0.05) 실행변수 조작이 의심되어 RDD의 인과 식별이 무효화된다. 그러나 본 연구에서는 이 검정의 강한 기각(p<0.001)이 오히려 핵심 발견의 증거가 된다. 납세자들이 공시가격이 임계점을 초과하지 않도록 거래 대상 물건과 시점을 전략적으로 선택하고 있다는 사실, 즉 임계점 근방에서 거래 선택이 전략적으로 집중되었을 가능성을 시사하는 증거로 해석된다. 이처럼 동일한 검정을 서로 다른 목적으로 활용하는 전략은 Best and Kleven(2018)의 방법론적 접근과 일맥상통한다.

위 선행연구들을 종합하면 해외 선행연구들은 거래세의 임계점 효과를 분석했지만, 보유세를 분석하지 않았다. 국내 선행연구들은 세제 강화의 거래 억제 효과를 확인했지만, 공시가격이라는 구체적인 과세 단절 구간에서의 가격 채널과 행동 채널을 동시에 분리 식별하지 못했다. 본 연구는 공시가격이라는 가격 임계점을 실행변수로 하는 RDD와 밀도 검정을 결합하여 이 두 채널을 분리 식별한다는 점에서 차별화된다.

본 연구는 다음과 같은 세 가지 차별점을 가지고 있다. 첫째, 가격 경직성과 행동 유연성의 공존을 실증하고자 한다. 가격 불연속성이 없다는 결과는 균형가격은 안정적으로 유지되는 반면 거래 분포는 임계점에서 불연속적으로 왜곡된다는 명확한 메커니즘 증거로 볼 수 있다. 이는 정책 효과가 가격 형성이 아닌 거래 선택을 통해 작동함을 시사한다.

둘째, 강남·비강남 동일 패턴이 메커니즘의 보편성을 입증한다. 고가 시장(강남 3구)과 중저가 시장(비강남)에서 동일한 행동 패턴이 관찰된다는 사실은 이 현상이 특정 지역의 제도적 특수성이나 시장 분절화에서 비롯된 것이 아니라, 과세 단절 구조 자체에서 기인하는 구조적 반응임을 분석하고자 한다.

셋째, 2016~2026년 10년의 데이터로 임계점 변화(9억→11억→12억)와 정책 강화·완화 사이클을 모두 포괄하여, 행동 왜곡이 특정 임계점 수준이 아닌 과세 단절구조 자체에서 비롯되는 지속적 현상임을 분석하고자 한다.

분석에 사용되는 분석변수는 <표 2>와 같다. RDD 설계의 특성상 변수를 종속변수, 실행변수, 처치변수, 공변량, 집단구분 변수로 구분하여 분석한다.

본 연구의 실행변수(rv)는 개별 공시가격 자료에 직접 접근할 수 없는 자료상의 제약으로 인해, 실거래가에 연도별 공동주택 공시가격 현실화율을 적용하여 근사하였다. 동일한 실거래가의 주택이라도 단지 규모, 층수, 향 등에 따라 실제 공시가격은 차이가 있을 수 있으며, 이는 실행변수에 측정오차를 발생시킨다. 다만 이러한 측정오차는 본 연구의 핵심 결론을 뒤집지 않을 것으로 판단된다. 첫째, 측정오차가 임계점을 기준으로 체계적 편의를 갖지 않는 한, RDD 추정치는 감쇠(attenuation)되는 방향으로 작용할 뿐 효과의 방향이 반전되지 않는다. 따라서 가격 채널의 부재라는 결론은 측정오차로 인해 과대 추정되었을 가능성이 낮다. 둘째, 측정오차는 임계점 근방의 거래 분포를 평활화(smoothing)하여 번칭을 약화시키는 방향으로 작용한다. 따라서 측정오차의 존재는 본 연구의 두 핵심 결론, 즉 가격 채널의 부재와 행동 채널의 작동을 약화시키기보다 보수적으로 추정하게 만드는 요인이라 할 수 있다.

전체 분석 자료 <표 3>은 서울특별시 아파트 매매 실거래 791,468건(2016~2026년)이며, 이 중 12억 임계점이 적용되는 메인 분석 표본은 2022년 이후 212,048건이다(<표 4>).

전체 표본의 평균 거래금액은 8.2억 원, 평균 실행변수(rv)는 –1.702로 대부분의 거래가 임계점 이하에 분포함을 보여준다. 평균 전용면적은 77.6m²이다. 연도별 분포는 <표 5>에 제시되어 있으며, 2022년 거래량이 12,801건으로 크게 감소하였다가 2024~2025년 회복 추세를 보였다.

12억 임계점(2022~2026)을 대상으로 한 RDD 추정 결과, 거래가격에서 경제적으로 의미 있는 불연속성은 관찰되지 않았다(<표 6>). 12억 임계점(inverse kinematics[IK] 최적 밴드위스 h= 0.387)에서 거래가격의 RD 추정치는 τ=–0.00065 (z=–2.911, p=0.004)로 통계적으로 유의하다. 그러나 이 추정치의 경제적 크기는 로그 기준 0.065%에 불과하다. 거래가격 평균인 11.8억 원 기준으로 환산하면 약 77만 원의 차이로, 실제 주택시장에서 의미 있는 가격 조정이 발생하고 있다고 보기 어렵다. 이는 종부세 임계점이 균형 거래가격 자체를 실질적으로 변화시키지 않음을 의미한다.

<그림 1> Panel A는 공시가격 12억 원 임계점(rv12=0) 전후 ±5억 원 구간에서의 로컬 다항식 추정 결과를 보여준다. X축은 공시가격과 12억 원 임계점의 차이(rv12)이며, Y축은 실거래금액의 자연로그(ln_price)이다. 수직선은 종부세 과세 임계점인 rv12=0을 나타낸다.

그림 1. Panel A: 12억 임계점 전후 거래가격 추정

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공시가격이 높을수록 실거래가도 높기 때문에 임계점 양쪽 모두 우상향하는 패턴은 자연스러운 데이터 특성이다. 핵심은 이 우상향 패턴이 임계점을 기준으로 단절 없이 연속된다는 점이다.

그림에서 가장 중요한 관찰 포인트는 임계점 (X=0) 전후의 추세선 연결이다. 임계점 왼쪽(–5~ 0, 비과세 구간)에서 우상향하던 추세선이 임계점을 지나 오른쪽(0~+5, 과세 구간)으로 끊임없이 매끄럽게 이어진다. 만약 가격 채널이 작동한다면, 즉 납세자들이 종부세를 피하기 위해 거래가격을 임계점 이하로 낮춘다면, 임계점 직전에서 가격이 급락하거나 임계점을 기준으로 추세선이 불연속적으로 꺾이는 현상이 나타나야 한다. 그러나 그림에서는 이러한 불연속성이 전혀 관찰되지 않았다.

12억 임계점(IK 최적 밴드위스 h=0.387)에서 실제 주택시장에서 의미 있는 가격 조정이 발생하고 있다고 보기 어렵다. 이는 종부세 임계점이 균형 거래가격 자체를 실질적으로 변화시키지 않음을 의미한다.

<그림 1>로 종부세 과세 단절 구조가 거래가격을 직접 변화시키지 않는다는 본 연구의 핵심 발견을 시각적으로 확인할 수 있다.

밴드위스 변화에서도 이 결론은 일관되게 지지된다. h=0.2에서는 τ=–0.00047(p=0.502)로 통계적 유의성이 사라지고, h=0.4와 h=0.6에서는 각각 –0.00064(p=0.000)와 –0.00074(p=0.008)로 유의하나 크기는 여전히 0.1% 미만이다. 특히 임계점 근방 ±0.1억 데이터를 제거한 Donut RD에서는 τ=+0.0074(p=0.000)로 방향이 완전히 반전된다. 이는 임계점 바로 근방에 번칭으로 인한 데이터 집중이 로컬 추정을 교란하고 있다는 직접적 증거이며, 가격 채널의 실질적 부재를 추가로 확인할 수 있다.

밀도 검정 결과는 전혀 다른 그림을 보여준다. McCrary 검정은 공시가격 임계점 직전에서 거래 밀도가 비정상적으로 높고 직후에서 낮아지는 패턴을 통계적으로 강하게 확인하였다.

<그림 2> Panel B는 McCrary(2008)의 밀도 불연속성 검정결과를 시각화한 것이다. X축은 rv12(공시가격 12억 원), Y축은 커널 밀도 추정값이며, 분홍색(왼쪽)과 보라색(오른쪽)은 임계점 전후 구간을 구분한다. 실선은 로컬 다항식 밀도 추정선, 막대는 구간별 밀도이다.

그림 2. Panel B: 12억 임계점 전후 거래 밀도검정

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<그림 1> Panel A와 비교하면 극명한 대조를 보인다. 임계점(rv12=0) 왼쪽에서 오른쪽으로 갈수록 분홍색 구간의 밀도가 점점 높아지다가 임계점 직전에서 정점을 이루고, 임계점을 넘는 순간 보라색 구간의 밀도가 급격히 낮아지는 비대칭 패턴이 나타난다. 이는 납세자들이 공시가격이 12억 원을 초과하는 물건(rv12>0, 보라색 구간)을 회피하고, 임계점 바로 직전 물건(rv12가 0에 가까운 음수 구간)에 거래를 집중시키고 있음을 의미한다. 즉 가격은 조정하지 않지만 어떤 물건을 거래할지는 전략적으로 선택하는 것이다.

<그림 2> 및 <그림 3>은 <그림 1>이 보여주는 가격 효과 부재와 함께, 가격은 경직적이지만 행동은 유연하다는 본 연구의 핵심 메시지를 시각적으로 보여주는 것이기도 하다.

그림 3. Panel C: rv12 분포 히스토그램

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<표 7> 밀도 검정결과 T=12.1123(p<0.001)으로 임계점에서 거래 분포의 유의한 불연속성이 확인되었고, 이 밀도 불연속이 통계적으로 극도로 강함을 보여준다. 이는 실제 행동 왜곡이 본 추정치보다 오히려 더 강할 수 있음을 시사한다. Kleven and Waseem(2013)이 제시한 과세 단절 구조 하의 초과밀집(excess mass) 현상과 일관되게, 납세자들이 임계점 직전 구간에 전략적으로 거래를 집중시키고 있음을 보여준다.

귀무가설하에서 실행변수의 밀도 함수가 임계점에서 연속이라면 전후 구간의 분포 높이가 유사하게 이어져야 하나, 본 그림은 임계점을 기준으로 뚜렷한 비대칭 분포를 보여준다. 이는 McCrary (2008)의 밀도 검정결과(T=12.1123, p<0.001)와 일관되며, 납세자들의 전략적 거래 집중 행동을 시각적으로 확인해준다.

본 연구의 실행변수는 실제 공시가격이 아닌, 실거래가에 현실화율을 적용한 근사치이다. 따라서 McCrary 검정에서 확인된 밀도 불연속성을 전적으로 납세자의 전략적 행동만의 결과로 단정하기보다, 임계점 회피 행동과 부합하는 정황 증거로 해석할 수 있을 것이다.

다만, 제Ⅲ장 1절에서 논의한 바와 같이, 이러한 근사에 따른 측정오차는 임계점 근방의 분포를 평활화하여 번칭을 약화시키는 방향으로 작용할 뿐 존재하지 않는 집중을 생성하지는 않는다. 따라서 관측된 강한 밀도 집중이 근사 방식만의 산물일 가능성은 낮다.

가격 불연속성의 부재와 거래 밀도의 강한 불연속성이 공존하는 현상은 다음과 같이 설명된다. 주택 거래가격은 단기적으로 경직성을 가진다. 이는 참조가격 효과(reference pricing), 협상 관행, 고가 시장의 정보 비대칭성에 기인한다. 가격을 낮추는 것은 매도자와 매수자 간의 쌍방 합의를 요구하며, 실현된 거래가격이 시장 가치 인식에 영향을 미치므로 양측 모두에게 비용이 크다.

반면 거래 시점과 대상 물건의 선택은 훨씬 유연하다. 납세자들은 가격을 재협상하지 않고도, 공시가격이 임계점을 초과하는 물건을 회피하거나 거래 시점을 조정함으로써 세부담을 회피할 수 있다. 이처럼 과세 단절 구조가 현저할 때, 경제주체들은 자산 가치를 재조정하는 대신 거래 시점과 물건 선택이라는 더 낮은 비용의 전략을 선택한다. 이는 Best and Kleven(2018)이 영국 거래세에서 확인한 ‘거래 시점 이동 효과’와 메커니즘적으로 일치하며, 한국 보유세에서도 동일한 행동 경제학적 원리가 작동함을 보여준다.

이러한 메커니즘은 균형가격과 관측 거래 분포 간의 괴리를 만들어낸다. 균형가격은 연속적으로 유지되는 반면, 관측되는 거래의 분포는 과세 단절 임계점에서 불연속적으로 왜곡된다. 이는 정책이 가격 설정 행동이 아닌 거래 선택 마진 (transaction selection margin)에 영향을 미침을 의미하며, 가격 왜곡 없이 번칭을 발생시키는 행동 메커니즘의 직접적 증거로 볼 수 있다.

임계점 근방 데이터를 제거한 Donut RD 분석에서 τ의 방향과 유의성이 변화하는 민감성이 관찰되었다(<표 8>).

Donut RD 결과는 번칭의 존재와 그 교란 효과를 명확하게 보여준다. Donut hole이 없을 때(0)에는 τ=–0.00065(p=0.004)로 음의 효과가 나타나지만, ±0.05억을 제거하면 방향이 반전되어 +0.00011(p=0.191)로 비유의해지고, ±0.1억을 제거하면 τ=+0.0074(p<0.001)로 강한 양의 효과가 된다. ±0.2억 제거 시에는 유효 관측치 부족으로 추정 자체가 불가능해지는데, 이는 임계점 ±0.2억 범위 이내에 번칭 데이터가 극도로 집중되어 있음을 의미한다.

결과적으로 메인 RDD에서 관찰된 음의 효과는 임계점 바로 직전에 집중된 번칭 데이터로 인한 교란의 산물이며, 이를 제거할수록 가격 채널이 작동하지 않는다는 결론이 더 명확해졌다.

강남 3구와 비강남을 분리하여 분석한 결과, 두 집단 모두에서 가격 불연속성은 없고 밀도 왜곡은 유의하게 나타났다. 강남 3구(τ=–0.00076)와 비강남(τ=–0.00078)의 추정치가 사실상 동일하다는 결과는 논문의 가장 강력한 발견 중 하나이다. 강남 3구는 고가주택 밀집 지역으로 시장 구조, 수요 특성, 투자 수요 비중 등이 비강남과 현저히 다르다. 그럼에도 두 지역에서 동일하게 가격 불연속성은 없고 밀도 왜곡만 강하게 관찰된다는 사실은, 이 현상이 특정 지역의 국지적 고급 시장 역학(luxury-market dynamics)에서 비롯된 것이 아니라 과세 단절구조 자체에서 기인하는 보편적 조세 회피 유인의 발현임을 강력하게 지지하는 결과이다(<표 9>).

9억 원(2016~2020년)과 11억 원(2021년) 임계점에서도 동일한 분석을 수행하였다(<표 10>). 세 임계점 모두에서 가격 불연속성은 없고 밀도 왜곡은 일관되게 관찰되었다.

9억·12억 추정치가 통계적으로는 유의하므로, 이는 임계점 수준이 변화하더라도 납세자의 전략적 행동 패턴이 지속됨을 보여주며, 이 현상이 특정 임계점 값에 의존하지 않는 구조적 반응임을 확인하였다.

이상의 실증분석 결과를 종합하면 다음과 같다. 첫째, 종부세 공시가격 임계점에서 납세자의 전략적 가격 조정에 따른, 경제적으로 의미 있는 거래가격 불연속성은 확인되지 않는다. 납세자들이 세부담 회피를 목적으로 거래가격 자체를 임계점 이하로 조정한다는 증거는 관찰되지 않으며, 이는 가격 조정보다는 거래 선택 조정의 증거가 더 강하게 나타남을 의미한다. 이는 영국 인지세 노치에서 거래가격 불연속성을 확인한 Kopczuk and Munroe(2015)와 달리, 한국의 종부세 과세 단절 구조에서는 가격 조정이 발생하지 않음을 보여준다. Best and Kleven(2018)이 제시한 바와 같이 세제 효과는 가격 채널과 행동 채널 중 하나를 통해 작동할 수 있는데, 본 연구의 결과는 한국 종부세에서 가격 조정 증거보다 거래 선택 및 시점 조정 증거가 더 강함을 나타낸다.

둘째, 밀도 검정결과는 이와 대조적으로 행동 채널의 유의한 작동을 확인해준다. 납세자들은 공시가격이 임계점을 초과하지 않도록 거래 대상 물건과 거래 시점을 전략적으로 조정하며, 이로 인해 임계점 근방에서 거래 분포의 비정상적 집중 현상이 발생한다. 이는 Kleven and Waseem (2013)이 이론화한 과세 단절구조하의 초과 밀집(excess mass) 현상과 일관되며, 거래가격을 재협상하는 것보다 물건 선택과 시점 조정이 납세자에게 더 낮은 비용의 회피 경로임을 시사한다.

국내에서 이석희·김우철(2025)이 종부세 과세기준일 전후의 거래 시점 조정을 확인한 것과도 일관된 결과로, 본 연구는 이를 공시가격 임계점이라는 가격 차원에서 추가로 확인한다.

셋째, 패턴은 강남 3구와 비강남 22개 자치구에서 사실상 동일하게 관찰되며, 9억·11억·12억 세 임계점에서 모두 일관되게 확인되었다. Best and Kleven(2018)이 영국의 거래세에서 확인한 바와 같이, 세제 효과가 지역이나 가격 수준에 관계없이 보편적으로 나타난다는 점은 이 현상이 특정 시장 조건이 아닌 과세 단절 구조 자체에서 비롯된 구조적 반응임을 강력하게 지지한다. 정운오·박성욱(2009)과 주만수(2019)가 지적한 종부세 세율 구조의 행동 왜곡 가능성이 본 연구를 통해 공시가격 임계점이라는 구체적 메커니즘에서 실증적으로 확인된다.

본 연구의 핵심 발견은 가격 경직성과 행동 유연성(behavioral flexibility)의 공존으로 요약할 수 있겠다.