단독주택 공시가격 산정방법 개선방안 연구^*

현행 공시지가는 나지 상정을 전제로 가격을 평가한다. 나지의 가치는 토지가 가진 입지성에 의해 결정된다. 통상적으로 나지는 지상에 다양한 용도의 건축이 가능하여 건부지에 비해 투자자의 선호도가 높은 경우가 많아 가장 높은 가격으로 형성된다. 한편 건부지의 최유효 이용은 그 토지에서 가장 비싼 용도로 이용될 수 있는 건물 용도와 밀도 등으로 지어진 상태이다. 현존 건물의 이용이 최유효 이용일 경우에만 나지상태의 최유효 이용과 건부지상태의 최유효 이용이 같아질 수 있다. 이 경우 건부지의 가치는 나지를 상정한 토지가치와 같아질 수도 있다.

그러나 시간이 경과할수록 복합부동산의 건물가치는 감가되므로, 신축년도가 지난 복합부동산의 건부지는 점차 최유효 이용에서 멀어지게 되고, 나지상태와 건부지상태의 최유효 이용은 서로 상이하게 된다. 종국적으로 상당기간 경과되어 건물의 수명이 거의 다했다고 판단되는 경우, 건물이 지어진 복합부동산의 가치는 건물가치가 없고 토지가치만 남게 되거나, 또는 건물가치는 철거비로 인해 마이너스가 되어 이를 차감한 토지가치로 파악된다.

주택가격은 토지가격과 건물가격으로 구성된다. 주택가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하는 방법은 크게 3가지가 있다.

첫 번째는 표준주택 가격에서 건물가액을 차감하여 토지가액을 결정하는 방식(건물공제방식)이고, 두 번째는 표준주택 가격에서 토지가액을 차감하여 건물가액을 결정하는 방식(토지공제방식)이며, 세 번째는 표준주택의 토지·건물별 가격비율을 추정하여 각 비율에 따라 토지가액과 건물가액을 배분하는 방식(비율배분방식)이다. 이론적으로는 어떤 방식을 적용하든지 토지가액과 건물가액이 동일한 비율로 배분되어야 하나, 실제로는 건물가격 산정방식과 기준 상의 문제나 시장거래 관행과의 괴리 등으로 인하여 각 방식에 따라 토지·건물가액이 달리 배분되는 경우가 종종 발생한다.

우리나라와 일본에서는 건부지의 가격을 평가할 때 건부감가 개념을 적용하고 있다. 건부감가는 건부지 가격이 나지보다 낮은 가격으로 거래되는 모든 현상을 통칭하는 개념이다. 토지가 최유효 이용 상태로 이용되지 못함에 따른 가치 하락분이라고 쓰이기도 하나, 이는 일부에 국한된 개념이다. 이와 반대로 건부지의 가격이 나지가격보다 더 높은 예외적인 경우가 있는데, 개발제한구역과 같이 토지에 대한 공적규제 또는 경과조치(기득권 인정) 등으로 인하여 건부지의 효용이 높고, 나지는 나지로서 효용을 발휘하지 못하는 경우로서 이를 건부증가라 한다.

우리나라에서는 공시지가를 평가할 때는 나지상정을 기초로 평가하나, 단독주택가격은 건부감가 이론에 기초하여 현재의 건축물을 신축해서 사용할 때 발생하는 효용가치(장래 효용의 현재 가치 합, 또는 복합 부동산가치)에서 건물가격을 차감하여 토지가격을 산정하고 있다. 건물이 지어져 있는 대부분의 건부지는 하나의 용도로 결정된 상태이므로 나지보다 수요성이 떨어지고, 통상 나지보다 낮은 가격을 형성하는 것으로 보는 관점이다. 이로 인해 건물의 내용연수나 질에 의해 감가되는 가치를 토지가격에서 차감하는 문제가 발생하게 된다.

미국은 건부증가 또는 건부감가라는 개념을 인정하지 않고, 건물의 기여가치로 평가한다. 「The appraisal of real estate」 12판에 의하면 건부지는 나지상정가치로 평가하고, 지상의 건물은 현재의 시장가치를 형성하는 데 건물이 기여한 가치로서 평가하도록 되어 있다. 복합부동산의 시장가치와 토지의 최유효 이용 가치가 결정되면 그 차이 분은 논리적으로 건물가치로 귀속되며, 토지를 개량하여 복합부동산으로 가치를 상승시킨 기여 분으로 건물가치를 평가하는 것이다⁸⁾.

이러한 기여가치에 기초한 평가이론은 건물이 일단 건축된 후에는 생산과정이 아닌 가치관계속에서 존재한다는 것을 의미한다. 토지는 최유효 이용의 가치로 존재하는 것이며 그 위에 건축물을 지었을 때 건축물의 기여가치에 따라 복합부동산의 가치가 높아지거나 낮아지는 것으로 이해할 수 있다. 이는 부동산 가격 제원칙 중에서 ‘기여의 원칙’(부동산의 가격은 부동산을 구성하는 각 요소가 가격에 기여하는 공헌도의 영향을 받아 결정된다는 원칙)에 따라, 병합·분할(배분)할 때에도 기여정도에 따라 배분된다는 논리와 일치한다.

따라서 건축물에 의해 발생하는 가치 증감분은 토지가치가 아니라 건물가치에 귀속되는 것이 논리적으로 타당하고, 단독주택 공시가격 산정 시에 건부감가를 토지가격에 반영하는 방법은 감정평가이론 상으로 문제가 있는 것으로 볼 수 있다.

단독주택 공시가격은 약 400만호의 단독주택 중에서 19만호의 표준주택을 선정해서 1~2인의 감정평가사가 가격을 조사 평가한다.⁹⁾ 개별주택가격은 시군구 공무원이 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 적용하여 산정한다. 표준주택가격과 개별주택가격의 조사·산정방법을 좀 더 구체적으로 살펴보면 <그림 1>과 같다.

그림 1. 표준주택가격 및 개별주택가격의 조사·산정절차

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표준주택가격의 공시방법은, 단독주택의 경우 실제 시장에서 토지·건물이 일체로 거래되는 관행이 있으므로, 토지와 건물을 일체로 하여 시장에서 거래 가능한 가격을 산정한다. 가격 산정방식은 국토교통부 훈령인 「표준주택 조사·평가기준」에서 규정하고 있는 시장성·비용성·수익성의 가격 3면성에 입각하여 산정하는 방식이다.¹⁰⁾

즉, 대부분의 주택은 시장에서 거래가 가능하므로 시장성이 있는 주택은 거래사례비교법을 적용하여 산정하며, 일부 시장성이 없는 특수용도의 주택은 원가법을, 다가구주택과 같이 직접 거주 목적보다는 임대수익 등을 위한 투자목적으로 거래되는 주택은 주로 수익환원법을 적용하여 산정한다.

일체로 산정된 표준주택가격은 개별주택가격을 산정하는데 사용할 수 있도록 토지가액과 건물가액으로 배분하여 제시한다. 표준주택가격을 토지가액과 건물가액으로 배분하는 방식(배분법)은 표준주택 가액에서 건물가액을 차감하여 토지가액을 결정하는 건물공제방식을 주로 사용하고 있다.

한편 개별주택가격은 비교표준주택을 선정하고, 비교표준주택과 산정대상 개별주택의 토지·건물특성을 비교하여 가격을 산정한다. 표준주택과 특성이 다른 주택은 주택가격비준표(토지비준표와 건물비준표로 구성)에서 토지와 건물특성에 대한 가격배율을 각각 추출한 후 비교표준주택가격에 곱하여 가격을 산정한다.¹¹⁾

주택가격비준표는 토지비준표와 건물비준표로 구분되어 작성된다. 토지비준표는 개별공시지가 산정 시에 적용되는 토지가격비준표와 유사한 형태로 작성되나 단독주택부지만을 대상으로 하는 것이기 때문에 세부 배율은 공시지가의 토지가격비준표와 차이가 있다. 우선 토지비준표의 배율항목은 다음 <표 4>에서 보는 바와 같이 시군구 단위구역(읍면동 그룹)별 용도지역(주거공업/상업/녹지·개제·미정/관리/농림·자연환경보전)별로 구분하여, 세부 용도지역, 용도지구, 계획시설, 기타제한, 토지용도, 고저, 형상, 방위, 도로접면, 철도, 폐기물에 대한 가격배율표로 작성된다.

한편 건물비준표는 건물구조, 지붕구조, 경과연수, 특수부대설비, 기타시설(옥탑, 지하, 부속건물, 부속용도, 필로티, 증·개축)에 대한 가격배율표로 구성된다.

공시지가는 표준지를 선정해서 표준지공시지가를 산정하고, 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기초로 하여 개별공시지가를 산정한다. 개별공시지가는 일부 국공유지를 제외한 모든 과세대상 필지에 대해 조사·산정되어 과세 및 보상 등 각종 감정평가의 기준으로 사용된다.

한편 단독주택 공시가격은 과세 등의 기초자료로 활용하기 위해 조사·산정되며, 표준주택을 선정해서 조사·관리되고 있다. 표준주택과 개별주택의 가격 산정방법도 달라 표준주택가격은 일체로 산정되고 있지만, 개별주택가격은 토지분 및 건물분 지방세 산정의 기초로 활용되기 때문에 배분법에 의해 토지가격과 건물가격으로 구분하여 산정되고 있다.

이와 같이 필지별로 개별공시지가가 있음에도 불구하고 개별주택 공시가격 내에 토지가격이 별도로 산정되고 있어, 양 가격 간 불일치 및 가격산정의 비효율과 낭비가 초래되고 있다.

공시지가와 주택가격 공시체계의 연계성 미흡은 공시지가 표준지와 표준주택 선정·관리에서부터 출발한다. 표준지와 표준주택이 별도로 선정되고 관리됨으로 인해 표준지 및 표준주택 관리의 합리성과 효율성이 떨어지는 문제가 발생한다.

현행 표준주택의 분포기준은 두 가지 측면에서 문제점을 지적할 수 있다. 첫째, 공시지가 표준지와 별도로 운영됨으로써, 토지와 주택의 특성을 모두 고려하여 선정하여야 하는 문제이다. 이 때문에 표준주택을 선정할 때도 공시지가 표준지를 선정할 때 고려하는 입지성 요인과 지가의 대표성, 중용성 등의 기준을 고려해야한다. 둘째, 건물 선정기준이 건물의 구조, 용도, 연면적 등의 건물특성을 고려하여, 건물가격의 대표성, 건물특성의 중용성, 건물용도의 안정성, 외관구별의 확정성과 같은 모호한 기준에 의거하여 선정하도록 되어있다.

이로 인해, 표준지와 유사한 특성을 가진 표준주택이 선정되는 경우가 많은 반면, 다양한 주택유형과 건물특성별로 표준주택이 선정되지 못하는 문제가 발생하게 된다. 이는 개별주택가격 산정시에 적정한 비교 표준주택을 선정하기 어려운 문제로 연결된다.

서울시 강남구 논현동을 중심으로 현행(2016년 1월 1일 기준) 공시지가 표준지와 표준주택 분포도를 비교해보면, <그림 2>에서 보는 바와 분포 상 큰 차이를 보이지 않는 것을 알 수 있다. 표준주택은 주택의 유형, 건물구조, 관리상태 등 건물의 특성에 따라 적절히 배분되어야 함에도 불구하고, 표준주택이 위치한 토지의 입지성을 주로 고려함으로써 건물의 특성이 비중있게 반영되지 못하여 사실상 표준지와 유사하게 분포되는 것으로 분석된다.

그림 2. 표준지의 분포도와 표준주택의 분포도 비교(서울 강남구 논현동)

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이들 표준지와 표준주택의 중복성을 분석해 보면, <표 6>에서 보는 바와 같이 논현동 전체 5,576필지중 공시지가 표준지가 188필지 분포되어있다. 이중 주택용지(단독, 다가구, 주상복합용)로 이용되고 있는 필지는 1,487필지이며, 여기에 98호의 표준주택이 선정되어 있다. 공시지가 표준지 중에서 토지이용상황이 단독, 다가구, 주상복합용으로 이용되고 있는 표준지는 57필지(개별토지는 1,487필지)로서 전체 표준지 188필지 중 약 30.3%가 표준주택과 중복되어 있다.

또한 표준지와 표준주택의 주요 토지특성(용도지역, 도로조건, 형상, 지세)도 표준지 52필지와 표준주택 88호가 서로 동일한 특성조합을 가지는 것으로 분석되었다. 이는 논현동의 전체 표준부동산 중 표준지 5필지, 표준주택 10호만이 서로 다른 토지특성을 갖고 있다는 것을 의미한다.

반면 <표 8>에서 보는 바와 같이 표준주택은 철근, 연와조에 대부분 분포되어있고, 기타 건물구조에는 표준주택이 없는 것으로 분석된다.

공시지가는 나지를 상정하고 산정되는 가격인 반면, 주택공시가격 상의 토지가격은 건부감가 이론에 기초하여 토지와 건물이 일체로 산정된 가격에서 건물가격을 공제하여 산정한다.

이는 한 필지에 각기 다른 수준의 두 가지 토지가격이 산정될 뿐만 아니라, 단독주택의 건물가격에 따라 토지가격이 크게 변화하는 문제를 야기시킨다. 즉 단독주택공시가격에서 산정된 토지가격은 건물의 감가부분이 모두 토지가격에 반영되어, 유사한 특성을 가진 서로 인접한 토지도 건물의 상태에 따라 가격이 크게 달라지는 문제가 발생하게 된다.

표준주택과 개별주택은 일부 신축주택을 제외하면 대부분 중고주택이며, 최유효 이용에 미달된다고 볼 수 있는 경우가 상당수이다. 그러나 현행의 건물가격 산정 기준은 동일한 내용연수를 가지고 있다고 하더라도 건물의 관리 상태나 건물의 개보수 상태에 따라 달라지는 건물가치 변화를 체계적으로 반영하기 어려운 상태이다. 원가법으로 토지가격과 건물가격을 합산할 때에도, 건물가격을 원가법으로 산정하는 것은 건물가치가 토지에 기여하는 가치라는 관점에서 볼 때 기여의 원칙에 부합하지 않는 방식이다. 따라서 전체 부동산 가격에서 건물가격을 공제하여 토지가격을 추출할 경우 토지가격의 왜곡을 가져올 가능성이 크고, 이로 인해 공시지가와 단독주택의 토지가격이 달라지는 문제가 발생할 수 있다.

실제로 현행의 표준주택가격에서 사용하는 방법인 주택가격에서 건물가격을 공제하여 토지가격을 산정하는 배분법(건물공제방식)을 사용함으로써 야기되는 토지가격의 불균형성 문제를 분석해보면 <표 9>와 같다. 분석방법은 일정지역 내 인접하거나 가까운 거리에 있어 토지가격 수준이 유사한 두 쌍의 주택의 실거래사례(A, B)를 수집한 후, 각각 실거래가격에서 원가법으로 산정한 건물가격을 공제하여 토지가격을 산정하였다. 그 결과 <표 9>와 같이 인근 토지의 단위면적 당 가격 차이가 0.11~1.83까지 크게 차이나는 것으로 분석되었다.

이러한 분석 결과는 건물공제방식을 토지공제방식으로 전환할 필요성이 높음을 시사하는 것이라 할 수 있다.

주택의 건물부분 가격은 주택유형이나 주택의 질, 관리상태, 부대시설 등에 따라 달라진다.

실제로 건물특성에 따라 달라지는 주택 재조달원가 차이를 분석하기 위해, 표준주택 재조달원가를 종속변수로 하고 건물특성(① 주택유형, ② 건물용도, ③ 관리상태, ④ 건물구조)을 독립변수로 하여 회귀분석해보면, <표 10>, <표 11>에서 보는 바와 같이 세부특성 항목별로 고급주택이 일반주택의 재조달원가 보다 23% 높고, 관리 상태에 따라서도 최저 0.87에서 1.24까지 가격 차이가 나는 것으로 분석되고 있다. 건물구조 간 격차 또한 주택유형별로 각기 다른 가격배율 차이를 보이는 것으로 분석된다.

하지만, 현행 개별주택가격의 건물가격은 표준주택의 재조달원가를 기준으로 건물 경과연수, 건물구조, 지붕, 특수부대설비 유무, 옥탑, 지하, 부속건물, 부속시설, 필로티에 대한 배율을 적용하지만, 건물의 수준이나 관리상태 등에 대한 배율표가 없어 이에 따른 가격 차이를 반영하기 어렵다.

건물구조 또한 고급주택인지 일반주택인지에 따라 건물의 가격형성요인이 상이할 수 있으나, 개별주택의 경우 이에 대한 구분 없이 동일한 배율이 적용되어 건물의 질에 따른 가격수준 차이를 반영하지 못하는 문제가 있다.

아울러 건물의 노후도는 건축연도로부터의 경과연수에 따라 기계적으로 감가되는 형태로 되어있어 개보수 등의 주택관리 상태에 따른 가격 차이를 반영하지 못하는 문제가 있다. 즉 신축된 지 30년 또는 40년이 경과된 건물의 경우 개보수를 하고 건물 관리상태가 좋아 사용하는데 전혀 지장이 없다 하더라도, 단순히 경과연수에 따라 기계적으로 감가함으로써, 건물 가격은 잔존가치 10%만 있는 것으로 산정되어 시장가격과 괴리되는 문제가 있다.

이와 같이 현행 건물가격 산정기준인 건물비준표는 건물의 관리 상태나 질적 차이를 적정하게 반영하기 어려워 그 개선방안이 강구될 필요가 있다.

공시지가와 단독주택 공시가격 조사산정체계를 연계하여 공시가격의 상호 정합성을 높이고 표준지 및 표준주택 관리의 효율성을 높이도록 한다. 이를 통해 하나의 주택부지에 두 개의 토지가격 즉, 단독주택 공시가격의 토지가격과 공시지가가 산정되고, 두 가격 간의 가격수준 차이가 발생하는 문제를 개선하여야 한다.

토지가격은 기본적으로 입지성에 의해 결정되고, 건축 후 부동산가격이 형성되고 시간이 지남에 따라 감가되는 가치변화의 대부분은 건물에 의해 발생한다. 건물이 건축된 후의 건물의 가치는 경과연수에 의해 상각된 건축비용이 아닌 복합부동산에 대한 기여가치로서 평가되어야 한다.

따라서 단독주택의 토지가격을 산정할 때 적용하는 건부감가 개념은 ‘부동산의 기여가치’ 개념으로 대체될 필요가 있다. 이를 기초로 주택가격 산정 시 적용되는 건부감가 적용방법을 토지공제방식으로 전환하여, 공시지가와 공시주택가격의 토지가격을 일원화하는 이론적 기반을 정립할 필요가 있다.

토지와 건물을 일체로 하여 산정하는 표준주택 가격산정 방법은 개별주택 가격 산정방법과 동일하게 토지가격과 건물가격을 합산하는 방법으로 개선한다. 표준주택이나 개별주택 모두 토지가격은 공시지가로 통일하고, 건물가격은 건물구조 및 질, 노후도 등의 건물특성에 기초하여 산정하고 이를 합산하여 주택 공시가격을 산정한다.

그림 3. 실거래가 기반의 토지가격(공시지가) 산정체계 개편

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이를 통해 건물이 최유효 이용이 아닐 경우 그로인해 낮아진 부동산 가격이 건물가격에 반영되도록 개선하여, 건물가격으로 인해 토지가격이 큰 폭으로 변화되는 문제를 해소하고, 공시지가와 주택 공시가격 상의 토지가격을 일원화하도록 한다.

단독주택가격 산정에서 토지가격을 공시지가로 통일할 경우 공시지가의 적정성이 담보되어야 한다. 이를 위해서는 대상 주택과 유사한 입지조건을 가진 실거래가격을 추출해내는 것이 중요하다. 그 중요한 수단이 유사가격권 구분이다.

유사가격권은 지가형성 요인과 지가수준이 유사한 지역을 구분하는 것으로, 시군구 행정구역내에 있는 토지를 용도지역과 토지용도별로 지가수준을 층화하여 구분하는 것이다. 이는 핵심적인 지가형성요인별로 지가수준을 층화한 것이어서 표준지 배분 관리의 효율성을 기할 수 있을 뿐만 아니라 비교표준지 선정의 자의성을 줄일 수 있고 공시지가 산정의 적정성을 높일 수 있다. 실례로 서울시 강남구와 전남 장성군을 대상으로 유사가격권을 구분한 후 가격권별 실거래가 자료를 활용하여 지가를 산정한 결과 개별공시지가 현실화율이 기존 40~60%에서 90% 이상으로 개선되어 시가근접도가 높아졌고, 유사가격권내 개별필지 간 지가균형도 크게 개선되는 것으로 분석되었다.¹²⁾

유사가격권내에 있는 실거래사례를 기초로 토지가격을 전수 산정한 후, 검증 표본을 선정해서 감정평가사가 정밀 검증하는 형태로 전환하면 공시지가의 시가근접도와 필지 간 가격균형을 크게 높일 수 있다. 실거래가와 유사가격권을 활용하여 지가를 산정하는 방법은 유사가격권내 실거래사례 중, 상하 극단치를 제거하고 남은 토지의 실거래가격 자료를 기초로 토지가격비준표에서 도로조건이나 방위 등의 특성 차이에 따른 가격배율과 지가변동률을 적용하여 가격을 산정할 수 있다.

단독주택 공시가격의 적정성을 높이기 위해서는 토지에서 유사가격권을 구분하듯이 주택의 유형, 질적수준, 건물구조, 관리상태 등을 고려한 유사건물군별로 주택을 구분한 후, 각각의 가격형성요인에 따라 도출된 유사건물군별 가격산정기준, 즉 건물비준표를 작성하여 건물가격 산정의 적정성을 높일 필요가 있다.

유사건물군은 주택유형이나 관리상태 및 건물의 질 등 건물가격의 차이를 발생시키는 요소들을 분류하여 유사한 특성을 가진 건물을 분류하는 것이다. 이는 토지가격이 용도지역이나 도로조건 등의 입지성에 의해 결정되듯이, 주택의 건물가격이 고급주택, 일반주택, 다가구주택 등 주택유형별로 상이하게 형성되고, 동일한 건물구조라 하더라도 내·외장재의 수준 및 관리 상태에 따라 주택가격이 크게 차이가 난다는 개념에 기초한 것이다.

유사건물군은 다음의 <표 13>과 같이 1차적으로 주택 유형에 따라 단독, 다가구·다중주택, 용도혼합 등으로 구분하고, 그 다음 건물수준(호화주택으로 분류되는 고급 단독주택, 일반 주택, 저급 주택), 건물구조별로 건물의 관리상태 등에 따라 상, 중, 하 등으로 구분하는 방안을 생각해볼 수 있다. 여기서 건물구조는 건물 시가표준액 조정기준에서 분류하고 있는 24개 분류유형을 사용하고 있으나, 현재 거의 사용되지 않거나 유사한 특성과 가격수준을 가진 구조 등이 많다. 건물구조를 몇 개의 대표적인 건물구조로 단순화하여 유사건물군 분류체계에 활용하는 것이 필요하다.

실거래 사례(혹은 표준주택)와 가격산정 대상 주택 간의 건물특성이 다른 부분에 대한 가격 보정을 하는 기준, 즉 건물비준표를 개선할 필요가 있다.

읍면동 용도지역별로 작성되는 현행의 건물비준표 작성체계는 유사건물군별로 작성하는 체계로 개편하여 주택유형과 건물특성에 따라 달라지는 가격변화 비율의 반영도를 높여나가야 한다.

건물비준표 작성항목 역시 개선될 필요가 있다. 건물구조와 수준별 재조달원가의 차이를 반영할 수 있도록 재조달원가 수준이 유사한 주택유형별 가격배율을 작성하고, 건물의 노후도, 관리상태 등을 추가하여 건물가격 산정의 적정성을 높이도록 한다. 여기서 건물재조달 원가는 신축연도별 재조달원가를 사용하는 형태로 개선될 필요가 있다.

건물의 노후도는 실거래사례를 기초로 경과연수별 건물감가를 분석하여 물리적 감가(시간의 경과로 인한 마모 또는 파손, 재해 등 우발적 사고로 인한 손상 등), 기능적 감가(건물형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하, 기타 기능적인 하자), 그리고 경제적 감가(주위환경과의 부적합, 인근지역의 쇠퇴, 시장성의 감퇴 등)가 고려된 감가율을 제시하여, 시장가격과의 부합성을 높이도록 한다. 특히 시장의 가격형성과 괴리가 있는 건물내용연수별 감가율과 잔가율은 건축공법 발달과 건물 개보수 등에 따른 건물 수명 연장을 고려하여 조정될 필요성이 높다.

또한 건물비준표 작성 방법은 곱셈방식과 가감산방식을 병용하여 모든 배율을 곱함으로서 나타날 수 있는 가격 오차를 줄일 필요성이 있다.

공시지가와 표준주택 조사산정체계의 연계성 제고를 통한 토지가격 일원화, 유사건물군 구분 등은 표준주택 선정 및 배분의 효율성 제고와도 직접적으로 관계된다. 현행 부동산공시법을 개정하기 전까지는 표준주택제도를 운영해야하므로, 표준지와 표준주택을 상호 연계 관리하여 효율성을 높여야 한다.

주택공시가격에서 토지가격은 공시지가로 통일하므로, 토지의 입지성을 좌우하는 지가형성요인은 공시지가에서 선정하는 표준지 배분기준에 반영하고, 표준주택은 유사건물군 별로 선정하여 땅위에 지어진 주택의 유형과 질, 건물구조, 관리상태 등과 같은 다양한 특성을 가진 건물이 표준주택으로 선정될 수 있도록 개선하는 것이 바람직하다. 즉 건물가격의 대표성, 건물특성의 중용성, 건물용도의 안정성, 외관구별의 확정성과 같이 추상적인 표준주택 선정기준을, 유사건물군 별로 표준주택을 선정하는 구체적인 기준으로 개선하여 표준주택 선정관리의 합리성과 효율성을 높일 필요가 있다.

이와 같이 유사건물군별로 표준주택을 선정 배분할 경우 건물 유형 차이에 따른 다양한 성격의 표준주택을 선정할 수 있어 표준주택관리의 효율성을 높이고, 단독주택 공시가격의 적정성을 높이는 효과를 가져 올 수 있다.

대량산정방법에서 중요한 것은 적정한 실거래사례를 확보하고 추출하는 방법이다. 실거래가 기반의 공시가격 산정에 대한 부정적 제약요인으로서 항상 제기되는 문제점은 적정 실거래가격을 확보할 수 있는지의 여부이다.¹³⁾

<표 16>과 같은 다양한 기준을 적용하여 체계적으로 실거래가를 추출함으로써 가격을 산정하고자 하는 대상 물건과 유사한 적정 실거래 사례를 확보할 수 있다. 시군구내 동일 유사가격권에서 일정기간(3∼5년) 이내에 거래된 10건 이상의 사례를 수집하여, 최고가와 최저가를 제외한 중간 사례를 추출한다. 동일 유사가격권내에 거래사례가 없거나 5건 이하일 경우, 다른 유사가격권으로 확대하여 실거래사례를 확보하며, 이 경우 최근 거래, 인접 거리(동일 읍면동 및 인접 읍면동), 공시지가 대비 격차율, 실거래가 사례간 가격차이(30% 이내)가 적은 사례 등의 기준을 선택적으로 적용하여 선정한다.

이와 같이 추출한 실거래사례 중 다른 가격권에서 선정된 거래가격은 유사가격권간의 급간으로 보정하는 방법 등을 통해 유사가격권이 다름에 따른 사정보정을 하는 방법도 고려할 수 있다.

앞에서 서술한 부문별 개선을 포괄하여 실거래가 기반의 단독주택가격 공시체계를 종합적으로 개편할 필요가 있다.

그림 4. 단독주택 공시가격 산정체계 개편 방안

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그 방안으로는 현행의 ‘선 정밀평가, 후 대량산정 및 검증’ 방법에서 실거래가를 기초로 ‘선 대량산정, 후 정밀검증’ 방법으로 전환하는 것이다. 현행은 전문가가 표준주택을 선정하고 정밀평가 한 후, 이를 기초로 지자체 공무원이 개별주택의 가격을 산정하고 전문가가 대량 검증하는 체계이나, 표준주택과 개별주택 구분 없이 실거래가를 기초로 토지가격 자동산정 모형에 의해 산정한 토지가격과, 유사건물군별 재조달원가 등을 기초로 산정한 건물가격을 합산하여 주택가격을 산정한다.

이러한 과정을 거쳐 산정된 주택가격은 검증 표본을 선정해서 전문가가 검증하도록 한다. 정밀검증 표본은 컴퓨터를 통해 유사가격권과 유사건물군별로 추출해서 제공하고, 유사가격권내 개별주택 가격과 주택의 특성 및 사진 등의 기초 자료 등을 활용하여 검증함으로써 개별주택가격 검증의 적정성과 효율성을 높이도록 한다.

대량산정모형에 의거한 공시주택가격 산정 방안은 실거래가를 기초로 단독주택가격을 전수 산정함으로써 단독주택 공시가격의 시가 근접도를 개선하고¹⁴⁾, 표준주택의 선정 및 배분, 비교 표준주택 선정 등의 번거로운 절차를 거칠 필요가 없어 주택공시가격 조사 산정의 일관성과 신속성, 경제적 효율성을 높일 수 있다. 뿐만 아니라, 전수산정을 통해 개별주택 가격과 주택특성 관련 기초자료를 제공하고, 이를 바탕으로 검증 표본주택을 선정하여 정밀 검증함으로써 단독주택가격 검증의 적정성과 효율성을 높일 수 있다.