공공임대주택의 지역적 특성이 거주자의 주거만족도에 미치는 영향 - 다층모형(Multi-level Model)을 활용하여 -

주거만족에 영향을 미치는 요인은 일반적으로 사회경제적 특성, 그리고 주택의 물리적 특성이다. 하지만, 삶의 질에 대한 관심이 높아지면서 주택자체의 특성뿐만이 아니라 주거환경과 주택을 둘러싸고 있는 공간적 특성의 영향이 점차 높아지고 있다. 일반적인 회귀분석은 이러한 사회경제적 특성과 주택특성의 영향력을 측정하는데 용이하지만, 거시적인 측면의 영향력인 공간적 차이를 설명하는데 한계를 가진다(Lee, 2009). 따라서 주거만족에 미치는 요인을 미시적 요인과 거시적 요인을 구분하여 추정할 수 있는 모형설정이 필요하다. 본 연구는 이를 쉽게 구분하여 그 영향력을 추정할 수 있는 다층모형(Multi-level Model)을 활용한다. 이는 위계선형모형(Hierarchical Linear Model; HLM)이라고도 불리며, 일반적으로 하위수준과 상위수준의 효과를 구분지어서 추정하는 연구에 활용된다. 최근 수행된 선행연구들에서는 주거환경에 영향을 미치는 공간적인 요인을 파악하기 위해 이와 같은 다층모형을 활용해왔다(Dekker, et al., 2011; Hipp, 2009; Robinson, et al., 2003).

일반적으로 주거만족에 영향을 미치는 요인들은 개인의 특성이나 주택단위의 요인들이 주를 이루기 때문에 개별수준 모형을 우선적으로 설정하였다. 또한, 주거만족에 영향을 미치는 지역단위의 공간적 특성들을 고려하기 위해 지역수준의 모형을 구성하였다. 모형을 구체화하기에 앞서, 지역수준의 공간적 특성의 차이가 주거만족에 영향을 미치고 있는지를 검증하기 위해 독립변수를 제외한 비제약모형(unconditional means model)을 구성하였으며, 이는 (식 1)과 같다.

1수준 방정식 : 개별수준 (Level 1)

$Y_{ij}={\beta }_{0j}+{ϵ}_{ij},{ϵ}_{ij}~N\left(0,{\sigma }^2\right)$

2수준 방정식 : 지역수준 (Level 2)

${\beta }_{0j}={\gamma }_{00}+{\mu }_{0j},{\mu }_{ij}~N\left(0,{\tau }^2\right)$

개인이 느끼는 주거만족수준은 개인 및 지역별 차이로 발생하는 분산의 합으로 구성되는데, 전체 분산 중에서 지역단위(Level2)에 의해 설명되는 분산의 비율을 통해 지역단위 차이가 주거만족수준에 미치는 영향을 설명할 수 있다. 여기서 지역수준의 분산 비율을 산출하기 위해 집단 내 상관계수(ICC; Intraclass Correlation Coefficient)를 도출하여, 지역수준의 영향정도를 확인할 수 있다. 집단 내 상관계수는(ICC)는 (식 2)와 같이 각 수준별 분산을 활용하여 산출 할 수 있다.

$ICC=\rho =\frac{{\tau }^2}{{\tau }^2+{\sigma }^2}\times 100\%$

지역 간 분산은 서울시 전체지역의 평균 공공임대주택 만족도와 개별 지역의 평균 공공임대주택만족도 사이에서 차이가 나는 정도를 의미하며, 지역 내 분산은 동일 지역에서의 평균 공공임대주택 주거만족도에서 그 지역에 속한 개인들의 공공임대주택에 대한 만족도 사이에서 발생하는 차이의 정도를 의미한다. 따라서 지역 간 분산 비율을 통해 공공임대주택 만족도에 대해 지역 간 서로 다르게 나타나는 공간적 특성의 영향력을 확인할 수 있다. 만약, 지역 간 분산비율이 작고 유의하지 않다면, 1수준의 방정식을 통해 개인별 특성을 추가해 개개인의 특성과 공공임대주택 주거만족도와의 관계를 추정하는 (식 3) 같은 모형을 구축할 수 있다. 이는 일반 회귀식과 같다.

1수준 방정식 : 개별수준

$Y_{ij}={\beta }_{0j}+{\displaystyle \sum _{i=1}^I{\beta }_{ij}X+{ϵ}_{ij}}$

하지만 만약, 지역 간 분산비율이 충분히 크고 통계적으로 유의하다면, 2수준 방정식을 통해 지역 간 특성이 공공임대주택의 주거만족도에 미치는 영향정도를 파악할 수 있다. 이는 (식 4)와 같이 표현할 수 있다.

2수준 방정식 : 지역수준

${\beta }_{0j}={\gamma }_{00}+{\displaystyle \sum _k^K{\gamma }_{0k}Z+{\mu }_{0j}}$

개인특성 및 주택특성은 주거만족에 있어 가장 큰 영향을 주는 요인이다. 일반적으로 나이가 많을수록 사는 지역에 오랫동안 살아왔을 확률이 높기 때문에 상대적으로 주거만족도가 높을 수 있으며, 이는 성별이나 학력, 소득 수준에 따라서도 다르게 나타날 수 있다(Dekker, et al., 2011). 또한 주거시설의 노후 정도나 면적에 따라서도 주거만족 수준이 달라 질 수 있다(Baker, 2008; Fuller, 1995). 본 연구는 개인특성 및 주택특성 요인으로 나이, 학력, 연소득, 주거면적 등의 변수를 사용하였다. 이웃과의 관계에 대한 개인이 느끼는 심리적 요인도 주거만족도에 영향을 줄 수 있다(Ha, 2008; Phillips, et al., 2005). 예를 들어, 이웃과의 관계가 좋을수록 주거환경에 대한 만족이 높을 수 있다. 따라서 이웃과의 관계에 대한 인식수준을 변수로 추가하였다.

본 연구에서 중요하게 살펴보고자 하는 지역특성변수는 선행연구를 참조하여 선정하였으며, 선행연구에서 다루지 못했던 변수들도 포함하여 그 영향력을 알아보았다. 선행연구에서 밝혀왔듯이, 일반적으로 공원, 교육기관, 복지시설, 쇼핑센터 등의 사회기반시설은 주거만족에 긍정적인 영향을 준다(Huang and Du, 2015; Ibem and Aduwo, 2013; Ha, 2008). 본 연구에서는 기반시설에 대한 변수로, 1인당 도시공원면적, 금융기관 수, 평생교육기관, 유치원교사 당 학생 수, 시장 수, 국공립유치원, 노인복지시설 등의 변수를 사용하였다. 반면, 주거환경에 부정적인 영향을 주는 요인들도 존재한다. 예를 들어 혐오시설이나 위해시설, 환경오염 등은 거주민들의 삶의 만족도를 떨어뜨릴 수 있다(Harris, 1999). 이와 관련한 변수로, 미세먼지농도, 위락오락시설, 환경오염배출시설 등의 변수를 사용하였다. 또한, 교통사고 발생 건수, 자살 수 등의 지역의 사회공간적 위해 요인들은 주거만족에 부정적 영향을 줄 수 있기 때문에 이와 같은 변수를 추가하였다(Dekker, et al., 2011; Hipp, 2009).

본 연구는 “2016 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사 자료”를 활용한다. 이 자료는 서울주택도시공사, 한국토지주택공사, 주택관리공단에서 관리하는 서울 임대가구를 대상으로 컴퓨터를 이용한 대면면접조사를 통해 수집되었다. 표본의 크기는 총 3,009가구이고, 가구원은 만 19세 이상 가구원으로 5,583명이다. 가구용 조사표 세부 항목으로는 가구사항, 입주정보, 직전주택, 이사계획, 연금 및 건강보험 가입여부, 복지서비스 이용, 소득, 생활비, 자산 등이 포함된다. 가구원용 조사표의 세부 항목에는 일자리, 이웃관계, 가족 및 사회적 관계, 주민활동 및 커뮤니티시설, 사회적 환경에 대한 인식, 장애인 및 고령자, 건강 및 의료, 생활습관 및 정신건강, 여가활동 등이 포함된다. 본 연구는 가구원용 조사표를 기반으로 하며, 필요한 가구특성을 가구용 자료에서 추출해 이 둘을 결합하여 데이터를 구축하였다.

주거만족에 영향을 주는 공간적 특성을 살펴보기 위해 본 연구는 서울시 ｢열린데이터광장｣에서 제공하는 25개 지자체(구)별 특성자료를 활용하였다. “2016 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사 자료”에는 거주자의 위치정보가 (구)단위로 제공되기 때문에 구단위의 공간자료를 활용하였다. 특히, 임대주택 주거만족도에 미치는 다양한 공간적인 특성들 중에서 선행연구를 바탕으로 지역특성변수들을 선정하고, 관련 자료를 수집하여 지역특성변수 자료를 구축하였다.

주거만족도는 공공임대주택의 유형별로도 다르게 나타날 수 있기 때문에, 본 연구는 유형별 차이도 연구에 포함하였다. <표 1>은 유형별 공공임대주택의 샘플수를 나타내며 각각의 주거만족도 평균값을 보여준다. 주거만족에 대한 평균점수는 4점 만점에 3.089점이며, 장기 전세에 대한 주거만족도가 가장 높고, 영구임대주택에 대한 주거만족도가 가장 낮은 것으로 나타났다. 이는 공공임대주택유형별로 주거만족도에 차이가 존재함을 단적으로 보여준다.

다층모형을 활용해 실증분석을 수행하기에 앞서, 사용된 변수들의 기술통계 값을 확인하였다. <표 2>는 연구에 사용된 종속변수와 설명변수들의 기술통계를 나타낸다. 연구에 사용한 변수들은 선행연구들을 바탕으로 선정하였으며, 주거만족에 영향을 미치는 공간적 특성 변수들을 선별해 연구에 포함시켰다. 종속변수는 주거만족도이며, 평균주거만족도는 4점 만점에 3.09로 나타났다. 공공임대주택 거주자의 평균 나이는 53세 정도로 나타났으며, 여성의 비율이 57%로 남자에 비해 약간 높게 나타났다. 고졸 이상의 비율이 70%로 나타났으며, 1인가구 비율은 27%였다. 평균 연소득은 1,906만 원, 평균 거주년수는 9.68년이었으며, 평균 주거면적은 13.83평이었다.

친한 이웃의 수는 2.08명으로 나타났으며, 단지 내 커뮤니티시설을 이용하는 비율은 20% 정도였다. 이웃에게 도움을 줄 의향은 4점 만점에 2.89 정도로 나타났으며, 도움을 청할 이웃의 존재는 38%가 있다고 응답했다. 이웃과의 갈등을 경험한 비율은 5%로 상대적으로 낮았다.

공간적 특성에 관한 경우를 살펴보면, 1인당 도시공원면적은 10.79㎡로 나타났으며, 구별 미세먼지(PM10)의 농도는 48.08㎍으로 나타났다. 구별 인구밀도는 17,875(인/㎢)였고, 평생교육기관의 수는 118개 정도로 나타났다. 유치원 교사 한 명당 학생 수는 12.98명이었고, 금융기관의 수는 평균 96개로 나타났다. 구별 기초생활수급자수는 평균적으로 8,604명으로 나타났으며, 시장 수는 평균 10개였다. 국공립유치원은 평균 48개였으며, 교통사고발생건수는 평균 1,744건으로 나타났다. 환경오염배출시설은 84개, 자살횟수는 105회였으며, 노인복지시설은 구별 평균이 178개정도로 나타났다.

우선적으로 지역 간 서로 다르게 나타나는 공간적 특성이 주거만족도에 영향을 미치고 있는지, 미치고 있다면 그 영향정도는 어느 정도인지를 살펴보았다. (식 1)에서 설명한 비제약모형을 기반으로 개인수준과 지역수준의 분산을 산출할 수 있다. <표 3>은 비제약모형의 결과를 보여준다.

<표 3>을 바탕으로 집단 내 상관계수(ICC)를 계산하면, 0.08로 나온다. 즉, 주거만족도 변화에 8% 정도는 지역요인에 의존하는 것으로 나타났다.

비록 지역요인이 주거만족도에 미치는 영향이 8%의 낮은 비율임에도 불구하고, 최근 들어 공공임대주택의 질적 요인과 삶의 질에 대한 관심이 사회적으로 높아지고 있음을 감안할 때, 이러한 지역요인도 충분히 고려할 필요성이 있다고 판단된다. 일반적으로 임대주택에 사는 사람들의 대부분은 개인의 사회경제적인 특성을 바꾸는 것이 쉽지 않다. 그 이유는 자신들의 소득이나 직업 등 경제적 여건을 개선하기가 상대적으로 쉽지 않기 때문이며, 이러한 이유로 개인적 요인을 향상시켜 주거의 질을 높이기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 따라서 임대주택 거주민들의 주거만족도를 높이기 위해서는 주거환경 요인을 살펴보고, 이를 개선하려는 노력이 더욱 효과적일 수 있다.

<표 4>는 실증분석 결과를 보여준다. 결과를 살펴보면, 나이는 주거만족에 양(+)의 상관관계를 나타냈다. 즉, 예상한대로 나이가 들수록 공공임대주택에 만족도가 높아지고 있음을 알 수 있다. 또한 학력수준과 소득이 높을수록 만족도는 낮아지는 것으로 나타났다. 이는 학력수준과 소득이 높은 사람의 주거에 대한 기대수준이 그렇지 않은 사람에 비해 상대적으로 높기 때문으로 판단된다. 거주년수는 음(−)의 관계를 보였는데, 이는 공공임대주택에 사는 기간이 길어질수록 만족도는 점차 떨어지고 있음을 의미한다. 그 이유는 아마도 노후화가 진행된 공공임대주택이 늘고 있기 때문에 거주기간이 길수록 주택의 노후도로 인해 주거만족도가 떨어질 수 있기 때문으로 여겨진다. 반면 예상한대로 주거 면적이 클수록 만족도는 높아짐을 확인할 수 있었다. 개인이 주변환경에 대해 느끼는 여러 가지 요인들 역시 전반적인 주거만족도에 영향을 미칠 수 있기 때문에 변수에 포함하였다. 예상대로, 알고지내는 이웃의 수가 많을수록, 커뮤니티시설을 이용할수록, 이웃에게 도움을 줄 의향이 있을수록 주거만족도는 높아지는 것으로 나타났다. 반면에 이웃과의 갈등경험이 있는 경우에는 주거만족도가 떨어지는 것으로 나타났다. 이는 주거만족도가 주택자체의 물리적인 요인도 중요하지만, 이웃과의 사회적인 관계역시 중요한 요인임을 시사한다.

지역수준 변수들의 결과를 살펴보면, 1인당 도시공원면적이 클수록 주거만족도는 상승하는 경향을 나타냈으며, 그밖에도 지역 내에 평생교육기관의 수, 금융기관, 시장 수, 노인복지시설 등과 같이 사회복지시설이나 편의시설 등은 주거만족도에 긍정적인 영향을 주는 요인이었다. 이는 선행연구에서도 지적했듯이, 일반주택과 마찬가지로 공공임대주택에 사는 주민들 역시 지역 내의 사회기반시설이 잘 갖추어져 있으면 주거만족도가 상승하는 현상과 그 맥락을 같이 한다(Dekker et al., 2011). 반면에, 최근 사회적으로 이슈가 되고 있는 미세먼지 농도가 높을수록 주거만족도는 하락하는 경향을 나타내었다. 또한, 위락오락시설이나 환경오염배출시설 등과 같은 유해시설은 공공임대주택 거주자의 주거만족도를 저해시키는 요인으로 나타났다. 이는, 공공임대주택의 공간적인 입지나 주변 환경이 공공임대주택 거주자의 주거만족도에 실제로 영향을 미치는 요인임을 보여주는 중요한 결과이다.

공공임대주택 거주자의 주거만족도가 공공임대주택의 유형별로도 다르게 나타나는지를 검증하기 위해 유형별로 구분하여 실증분석을 수행하였다. 우선 공공임대주택의 분포가 지역별로 차이가 있음을 확인할 수 있었다. <표 5>의 하단에 보면 샘플에 설정된 지역수가 각기 다름을 알 수 있었는데, 이는 유형별 임대주택이 서울시 25개 구 중에서 특정한 구에만 존재하고 있음을 의미한다. ICC의 값을 살펴보면 보다 의미 있는 결과를 찾을 수 있다. 즉, 임대주택 유형별로 지역특성이 주거만족에 미치는 영향력이 다르게 나타나고 있음을 알 수 있다. 즉, 영구임대주택은 지역특성이 주거만족에 미치는 영향정도가 낮은 반면, 50년공공임대, 국민임대, 다가구매입임대주택에서는 그 영향력이 각각 15%, 14%, 18%로 크게 나타나고 있다. 이는, 공공임대주택의 지역적 특성에 대한 고려가 유형별로 차별화되어야 함을 시사하며, 특히 50년공공임대, 국민임대, 다가구매입임대주택은 지역적 특성을 더욱 고려한 정책이 필요함을 의미한다.

분석결과를 살펴보면, 영구임대, 국민임대, 재개발임대주택에 사는 사람들은 나이가 들수록 주거만족도가 높았지만, 나머지 유형은 나이와는 상관이 없었다. 학력과 연소득은 50년공공임대주택에서만 음(−)의 방향으로 유의하였다. 즉, 고졸이상이고 소득이 높을수록 50년공공임대주택거주자의 만족도는 하락한다고 해석할 수 있다. 이는 아마도 50년공공임대주택에 사는 사람들의 소득분위가 2분위 이하로 가장 낮은 수준에 있기 때문에 상대적으로 소득이 높아질수록 더 나은 주거에 대한 기대가 생기기 때문으로 판단된다. 공공임대주택 거주년수가 높을수록 모든 유형에서 음(−)의 결과를 나타냈지만, 국민임대, 다가구매입임대, 장기전세, 재개발임대주택에서만 통계적으로 유의한 결과를 보였다. 이는, 영구임대와 50년임대주택은 장기간 살 수 있는 여건이 보장되기 때문에 시간이 지나도 주거만족도의 변화가 나타나지 않는 것으로 판단된다. 이웃과의 사회적 관계에 대한 결과는 유형별로 다소 차이가 있었지만 예상한 것과 같은 결과들을 보여주었다.

지역특성변수의 결과를 살펴보면, 인구밀도가 높을수록 50년공공임대와 국민임대주택의 주거만족도는 높아지는 것으로 나타났으며, 50년공공임대는 공원이 많을수록, 평생교육기관이 많을수록, 다가구매입임대는 노인복지시설이 많을수록 주거만족도가 높아지는 것으로 나타났다. 이는 공공임대주택에 사는 사람들 중 노인비중이 높기 때문으로 판단된다. <표 2>와 같이 평균나이가 53세로 높게 나타나고 있는 점이 이를 단적으로 보여준다. 반면, 미세먼지가 증가할수록 국민임대와 재개발임대주택 거주자의 만족도가 하락하는 것을 알 수 있었는데, 이는 미세먼지에 대한 반응이 같은 서울이라 할지라도 지역적으로 차이가 있을 수 있음을 나타낸다. 이에 대한 자세한 연구는 향후에 추가적으로 필요함을 밝혀둔다. 위락시설과 환경오염배출시설은 예상한대로 대부분의 공공임대주택에서 음(−)의 결과를 보여주었다. 이러한 이유는 많은 공공임대주택의 입지가 유해시설 수가 상대적으로 많은 곳에 입지해 있을 확률이 높으며, 실제로 입주자들이 이러한 환경을 선호하지 않음을 단적으로 보여주는 결과이다. 다만, 각각의 변수들마다 결과에 다소 차이를 보이는 이유는 지역별로 환경오염배출시설이나 위락시설 등의 종류나 상태가 같지 않기 때문으로 판단된다. 이는 임대주택 유형별로 보다 상세한 분석이 필요함을 시사한다.

그럼에도 불구하고, 이와 같이 지역적 공간변수들의 차이가 유형별 공공임대주택에 미치는 영향이 다르게 나타나고 있음을 살펴보았을 때, 향후 공공임대주택의 유형별 입지가 다르게 설정되어야 함을 알 수 있다. 이는 임대주택에 사는 소득계층이나 연령층이 임대주택 유형별로 다르게 구성되는 경향이 많기 때문에, 임대주택의 공급계획을 수립할 때에 입주자의 사회경제적 특성을 예측하고 반영해 유형별 입지를 계획단계에서부터 고려할 필요가 있음을 시사한다.