빈집 발생에 미치는 개별주택속성과 경제적 변수의 영향력 비교^*

깨진 유리창 이론(broken windows theory)은 빈집을 이야기할 때 제일 먼저 거론되는 이론으로, 미국의 범죄학자인 제임스 윌슨과 조지 켈링이 깨진 유리창 하나를 방치해 두면, 그 지점을 중심으로 범죄가 확산되기 시작한다고 발표한 이론이다(Kelling and Wilson, 1982). 사소한 무질서를 방치하면 큰 문제로 이어질 가능성이 높다는 의미를 담고 있다. 이는 빈집으로 인한 범죄발생과 그로 인한 지역 슬럼화 그리고 빈집의 확산으로 이어지는 현상을 해석할 수 있는 이론으로, 깨진 유리창 이론에 의하면 빈집은 밀집될 수밖에 없고 공간적 자기상관성을 갖게 된다.

그러나, 이보다 먼저 빈집은 주거이동에 의한 필터링현상(housing filtering)으로 봐야 한다. 주택여과(housing filtering) 현상은 가구가 다양한 주거이동사유에 의해 이사를 선택하고 이에 발생된 공가에 다음 계층이 이사옴에 따라 공가가 해소되어야 하는 순환과정의 하나이다(Ohls, 1975).

상향여과와 하향여과가 가구소득과 주택사이클에 따라 발생함에 따라 근린재생과 쇠퇴가 일어나고 이를 통해 도시는 역동적으로 변화하게 된다. 이런 과정 중에 주거이동으로 인해 잠시 비어있는 공가의 개념과 달리 빈집은 이러한 주택여과현상에서 소외되어 장기간 방치된 결과물이다.

무엇보다 주택여과현상으로 빈집이 발생하지 않으려면 소득여력이 다른 계층이 지속적으로 이동하여야 한다. 그러나, 인구 총량이 감소하고 가구분화도 한계에 다다르는 지역의 경우 외부인구유입요소가 없다면 주택여과현상 속에 공가가 채워지지 못하고 빈집으로 남게 된다.

인구고령화와 함께 지역산업쇠퇴는 이러한 빈집을 확산시키게 된다. 빈집은 인근지역 사이클 패턴(neighborhood life cycle theory)에 의해 근린의 변화과정과도 연계되어 있다. Grigsby et al.(1987)은 주택의 질적 하락보다는 해당 주택이 있는 지역(neighborhoods)의 전반적인 쇠퇴 경향 및 근린 변화(neighborhood succession)와 관계되어 있다고 주택필터링현상을 해석하였다. 일반적으로 근린단위에서 주택들은 유사한 시점에 준공이 됨에 따라 물리적 질(physical quality)이 감가되는 것도 비슷한 시기에 발생하고 기존 가구의 전출과 신규가구들의 전입도 비슷한 시기에 이어지게 된다. 이 과정에서 근린 필터링(neighborhood filtering)이 발생하게 된다(Little, 1976). 빈집은 이러한 현상 속에 가구의 선택에서 소외되어 발생하게 되는데, 고령화와 인구감소시대를 맞아 빈집총량은 지속적으로 증가될 것으로 예상된다.

특정지역에 공가발생시 가구는 개별주택의 속성, 근린환경, 빈집가치 등 여러 요인을 토대로 공가를 선택하게 되고 공가는 다시 거주 등의 목적으로 사용되게 된다. 그러나 공가를 주택으로 활용하는 것에 대한 효용이 없다면 가구는 공가를 선택하지 않게 되고 빈집이 된다.

본 연구는 인구구조상 주택여과현상이 지속적으로 이어질 수 없다는 점에 주목하고자 한다. 이에 특정지역 내 공가발생시 개별주택의 속성과 경제적 요인이 가구의 선택에 의해 빈집 여부를 결정하는 주요요인이 된다고 본다.

구체적으로 물리적 개별 속성과 공시지가, 지역주택가격 등의 경제적 요인이 차별적인지를 검증하여 빈집 발생과 빈집정비계획수립의 시사점을 찾고자 한다(<표 1> 참조).

빈집 관련 연구는 크게 빈집 발생 원인에 대한 연구와 빈집활용방안에 관한 연구로 나눌 수 있다. 먼저 빈집의 공간분포를 이용하여 원인을 찾고자 한 연구로 손은정 외(2015)의 연구가 있다. 이들은 지리정보시스템을 이용하여 공폐가 밀집지역의 공간패턴을 찾고 지역 내 부동산가격에 미치는 영향력을 분석하였다. 노민지·유선종(2016)은 빈집비율을 이용하여 노인인구증가율, 가구증가율 등 사회경제적 요인과 주택가격지수 등 주택시장요인을 이용하여 빈집 발생 원인을 분석하였다. 그 결과 가구증가율, 지역소득비중, 신규주택 비중 등이 유의하게 나타났는데, 대도시의 경우 주택가격지수가 양(+)의 유의성을 보였다. 흥미로운 것은 노후주택비중과 신규주택비중이 전국, 광역시, 지방 모두에서 양(+)의 유의성을 나타냈다. 이런 결과는 노후주택비중이 높은 곳에서 빈집이 발생할 것이라는 일반적 예측과 다른 결과이다. 홍성효·임준홍(2018)도 빈집이 지역에 미치는 지역의 영향력을 분석하였는데 이들 연구에서 빈집은 지역내 주택가격에 음(‒)의 영향력을 주는 것으로 나타났다. 한수경(2018)은 모란지수분석과 로짓모형을 이용하여 빈집의 공간적 군집양상을 분석하고 빈집이 있는 지역의 특성을 찾아냈다. 정수영·전희정(2019)은 전국적으로 빈집의 공간적 군집을 분석하고 빈집이 증가하는 지역의 특성을 분석하였다. 빈집이 공간적 자기상관성을 가지며 밀집되는 경향이 있음을 증명하였다.

박의준·임미화(2020)도 전주시 빈집실태조사자료를 이용하여 핫스팟 분석으로 빈집 밀집지역의 공간패턴을 분석하여 전주시 빈집이 도심 내 밀집되는 양상을 찾고 그 원인을 분석하였다.

이러한 선행 연구에 의하면 빈집은 공간적으로 확산되고 밀집되는 양상을 보이고 있다. 이는 깨진 유리창 이론(broken window theory)처럼 빈집이 발생하는 곳의 주거환경 악화로 빈집이 악순환으로 빈집이 확산되는 양상을 보이는 것으로 해석된다. 이에 빈집의 추가적 발생에는 지역환경요인이 중요한 원인이 된다. 장명준·권성문(2021)은 빈집 발생과 지역환경요인간의 관계를 분석하였는데 빈집의 분포는 공간적 자기상관성이 있으며, 편의시설 중 보육시설과 병원이 빈집 발생확률을 감소시키는 것으로 나타났다.

국외연구로 Hillier et al.(2003), Scafidi et al.(1998)은 로짓분석으로 세금체납으로 지자체에 소유권이 넘어가면서 빈집이 된 주택(Scafidi et al., 1998), 철거예정주택(Hillier et al., 2003)을 이용하여 흑인비율, 빈곤가구비율, 주택가격 등을 사용하여 빈집원인을 분석하였다. 그 결과 빈곤가구비율, 흑인가구비율 등이 양(+)의 영향력을, 주택가격 등이 음(‒)의 영향력을 갖는 것으로 나타났다. Morckel(2014)는 오하이오주 콜롬버스시 자료를 이용하여 빈집을 예측하였는데 그 결과 주택상태, 건축 연도, 주택가치, 흑인가구비율이 유의하게 나타났다.

특히 Scafidi et al.(1998) 등의 연구를 보면 지역주택가격이 낮은 경우 대출을 이용하여 주택을 소유한 경우 빈집이 발생할 확률이 커지는 것으로 나타났다. 모기지대출을 받은 가구의 경우 해당 주택의 가격이 이를 유지하는 비용(주택담보대출 이자, 재산세, 관리비 등)보다 낮은 경우에 담보대출 상환압박에서 벗어나고자 소유권을 포기하면서, 빈집이 발생한다는 것이다.

빈집활용에 관한 연구는 주로 사례중심의 문헌연구가 대부분이다. 이재우(2013)는 영국의 빈집정비와 활용정책에 대해 사례를 통해 제시하였고, 남원석·박은숙(2014)은 일본의 공가실태를 통해 국내 공폐가 정책의 제도개선 방향을 제시하였다. 최근에는 빈집을 활용한 도시재생관련 연구로 확대되고 있다(남지현, 2012; 박혜선·은난순, 2018).

이들 선행연구들은 모두 빈집 개별정보를 이용하지 않았다. 특정 공간 단위당 빈집호수를 이용한 빈집밀집도나 빈집비율을 이용하여 시·군·구 단위 또는 격자단위의 공간정보를 구축하여 분석함에 따라 가구의 선택이라는 관점에서 의사결정이 개별주택속성을 통해 이뤄짐을 간과하였다.

개별주택자료를 이용한 연구로는 박정일·오상규(2018)의 연구가 있다. 이들은 대구시를 대상으로 빈집 개별속성과 인접 빈집 수를 이용하여 빈집 발생의 공간패턴을 분석하였다. 그 결과 건물면적, 층수, 노후도가 빈집 발생에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다. 또한, 빈집의 발생확률은 정비구역 내에 위치할수록, 지역의 인구성장률이 낮을수록, 노인 인구의 비율이 낮을수록 증가하였고 인접 빈집 수가 많을수록 빈집이 발생하는 것으로 나타났다. 이들의 연구는 개별주택자료를 이용하여 빈집의 물리적 개별속성과 지역요인이 빈집 발생과 연관되어 있음을 밝혔다는 점에서 차별적이다. 그러나 앞선 선행연구에서 중요한 의미를 지닌 경제적 변수를 고려하지 못하였다.

이에 본 연구는 경제적 변수인 개별공시지가와 동별 실거래가격을 추가하여 빈집 발생에 있어 물리적 개별속성과 지역요인 그리고 경제적 변수의 영향력을 분석하고자 한다.

경제적 변수에 대한 영향력 검증이 필요한 이유는 Hillier et al.(2003), Scafidi et al.(1998) 등의 국외 연구에서는 지역주택가격이 낮은 경우 세금체납이나 대출상환부담으로 주택소유권을 포기하면서 빈집이 발생하는 것으로 나타나고 있지만, 손은정 외(2015), 노민지·유선종(2016) 등의 국내 연구에서는 대도시지역 주택가격이 높은 곳에서 빈집이 발생하는 것으로 나타나고 있기 때문이다. 이는 국내의 경우 재개발, 재건축에 대한 기대와 노후주택의 수리비용을 고려할 때 소유자가 자가거주나 임차자를 위한 수리비용 투자를 꺼리기 때문에 주거이동의 연쇄 과정에서 이런 공가는 선택받지 못하기 때문에 빈집이 된다.

즉 빈집 발생에 있어 건축구조 등의 물리적 조건이 양호해서 빈집을 활용 가능하다고 판단한다면 빈집이 이용될 것이고, 대도시의 경우 재개발이나 재건축 등을 기대하나 수리비용이 많이 든다면 빈집으로 방치될 것이다. 그러나, 지방 중소도시의 경우 재개발이나 재건축에 대한 기대감이 없다면 이러한 경제적 변수는 영향력을 갖지 못할 것이다.

군산시 빈집실태조사상의 빈집은 2,351호이고 이 중 단독주택은 1,053호, 아파트는 96호, 다세대 및 연립은 262호이며, 그 외 주택은 940호로 나타난다. 그 외 주택은 현장조사결과 건축물대장상 주택이나 단독, 아파트, 다세대 및 연립으로 분류가 가능하지 않는 주택 또는 건축물대장상 주택이 아니나 주택으로 사용되고 있는 것, 건축물대장이 없는 것 등으로서 분류가 부정확한 것에 해당된다. 군산시 빈집분포는 <그림 1>~<그림 4>와 같이 군산시 구도심 지역에 일부 밀집되어 있다. 특징적인 것은 빈집이 밀집되어 있는 곳의 인구구조이다. 군산시의 경우 읍면을 제외한 동지역의 경우 고령인구가 많은 나운동, 소룡동의 빈집이 많은 것으로 나타났다. 소룡동은 115호, 나운동은 85호가 빈집이다. 이러한 결과를 볼 때 도시와 농촌에서 고령인구의 비율에 따라 빈집 발생이 달라질 수 있다. 이에 본 연구에서는 65세 이상 인구비율을 이용하여 검증해 보도록 한다.

그림 1. 빈집분포

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그림 2. 빈집밀도

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그림 3. 단독주택 빈집분포

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그림 4. 인구밀도

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군산의 경우 빈집이 전반적으로 시의 전역에 산재되어 있는 것이 특징이다. 주목할 점은 공동주택 빈집이 358호로 전체의 약 15%에 해당되며, 미분류주택을 제외한다면 약 25%에 달한다는 점이다. 공동주택 빈집이 동파 등 관리에 따른 문제로 집단민원이 발생할 수 있다는 점을 고려시 도시관리에 있어 빈집 확산현상으로 인한 문제가 커질 수 있다. 본 분석에서는 자료제공의 한계로 공동주택은 제외한 군산시 단독주택만을 이용하여 단독주택 중 빈집 862호와 빈집이 아닌 단독주택 16,446호, 총 17,308호를 사용하였다.

<표 3>의 기초통계를 보면 빈집그룹의 경우 빈집이 아닌 그룹보다 평균 토지면적이 더 크게 나타나지만, 평균 연면적은 작은 것으로 나타났다.

건축연한의 경우도 빈집의 경우 평균 약 53년으로 빈집이 아닌 그룹보다 약 30여 년 더 오래된 것으로 분석되었다. m²당 공시지가의 경우에는 빈집이 평균 약 19.2만 원/m² 빈집이 아닌 그룹보다 낮은 수치를 보였다.

건축구조의 경우 빈집이 아닌 그룹은 약 20%가 철근콘크리트 구조인 반면, 빈집그룹은 철근콘크리트구조의 비중이 약 1%에 불과하였다. 맹지의 비율은 2개 그룹 모두 비슷한 수치를 보였지만, 지붕이 목구조나 기와구조의 비중은 빈집그룹이 약 17%였고, 대지모양이 비정형인 경우가 약 25%로 나타났다.

지역요인의 경우 65세 이상 인구비율은 두 그룹 모두 비슷한 비율을 보였다. 동별 평균 실거래가격의 경우 빈집이 아닌 그룹이 m²당 평균 약 3만 원 정도 더 높았다.

<표 4>를 보면 대지면적은 클수록, 연면적은 작을수록 빈집이 발생하는 것으로 나타났다. 대지면적의 경우 빈집 발생에 양(+)의 관계를 보이는 이유는 추가적인 연구가 필요하다. 그러나 사회학적 측면에서 가구원 수가 축소되고 있다는 점과 거래측면에서는 대지면적이 큰 경우 건축물의 가치는 감가되고 토지가치만이 가격에 반영됨을 볼 때 대지면적이 큰 경우 거래가 쉽지 않기 때문으로 판단된다. 연면적도 작을수록 이용에 제한이 있기 때문으로 보인다.

예상대로 맹지인 경우에 빈집이 될 확률이 커지는 것으로 나타났다. 맹지나 대지면적, 연면적의 결과를 볼 때 빈집활용가치 측면에서 재건축이나 리모델링 등의 쓰임이 유리하지 않은 경우에 빈집으로 될 가능성이 큰 것으로 이해된다. 건축연한의 경우 높은 유의수준에서 빈집에 유의한 영향력을 주는 것으로 나타났다.

개별공시지가는 빈집 발생에 음(‒)의 영향력을 미치나 유의하지 않았다. 반면 개별건축속성인 콘크리트 구조더미의 경우 음(‒)의 영향력을 가져 목구조, 벽돌구조 등의 철근콘크리트구조가 아닌 경우 빈집이 될 확률이 높아짐을 알 수 있다. 대지모양의 경우 유의수준 10%에서 비정형 대지를 가진 주택일 경우 빈집이 되는 것으로 나타났다. 또한, 지붕구조가 목구조나 기와구조의 경우 유의수준 1%에서 유의하였다.

지역변수의 경우 선행연구와 달리 동별 평균 실거래가격의 영향력은 유의하지 않았다. 그러나, 65세 이상 인구비율은 음(‒)의 유의성을 보였다. 이는 지역 내 고령인구비율이 낮은 경우 빈집이 될 확률이 큰 것으로 해석된다. 이러한 결과는 개별건축물 데이터를 활용하여 대구시 빈집 발생요인을 분석한 박정일·오상규(2018)의 연구결과와 일치한다. 일반적으로 65세 이상 인구비율이 높을수록 빈집이 될 확률이 큰 것으로 예상되지만, 상반되는 결과인 셈이다. 도시지역의 경우 65세 이상 인구비율이 낮은 경우 즉 상대적으로 젊은 인구가 거주한다고 볼 때 낡은 집은 주택으로 이용하지 않게 되고 이에 따라 빈집이 발생하는 것으로 이해된다. 반면, 인구고령화가 일어나지만, 이들 고령의 주택소유자들이 주거이전을 하지 않고 오랫동안 정주하는 경향에 따라 도시 내 빈집이 발생하지 않는 것으로 보인다. 이러한 결과는 빈집의 경우 도시와 농촌의 차이가 존재할 수 있음을 예상하게 한다.

가격의 영향력을 보여주는 개별공시지가와 지역 주택가격의 경우 앞서 언급한 바처럼 모두 유의하지 않았다. 그 이유는 개별공시지가의 경우 토지가격 비준표상의 토지특성 차이에 가격배율을 적용하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정하는 방식이기 때문으로 보인다. 즉 표준지 대비 가격배율을 적용한 것으로 표준지와 비교하여 개별필지의 상대적인 대지 특성이 반영된 것이기 때문으로 이해된다.²⁾ 무엇보다 개별공시지가가 유의하지 않은 이유는 거주의 선택에 영향을 주는 것은 주택이라는 거주 공간이기 때문으로 보인다. 동별 실거래가격 변수 역시 군산시 빈집 분포가 넓게 산재되어 있음을 고려시 빈집활용이라는 가구의 선택에 차별적 영향을 못미치는 것으로 보인다. 한편 노민지·유선종(2016), 손은정 외(2015), Hillier et al.(2003), Scafidi et al. (1998) 등의 선행연구와 달리 경제적 변수가 모두 유의하지 않은 결과는 본 연구지역이 중소도시를 대상으로 하였기 때문으로도 해석된다. 재개발이나 재건축에 대한 기대감이 반영될 수 없기 때문으로 보인다.

개별공시지가와 동별 실거래가의 경제적 변수가 모두 유의하지 않아 빈집 발생은 경제적 요인보다 개별주택 물리적 속성의 영향력이 더 큼을 알 수 있다. 이는 가구의 주거이동선택에 있어 거주라는 소비가치가 반영될 수 있음을 보여준다.

<표 5>는 한계효과를 분석한 것이다. 한계효과가 가장 큰 것은 65세 이상 인구비율로 약 ‒0.08의 탄력성을 갖는다. 65세 이상 인구비율이 1단위 감소시에 빈집 발생확률이 약 8% 증가하는 것이다. 이러한 결과는 대구시를 대상으로 한 박정일·오상규(2018)의 연구와 동일한 결과이다.

개별속성 중 한계효과가 큰 것은 지붕구조로 약 0.028의 값을 가진다. 이는 다른 조건이 동일한 경우 지붕구조가 목구조나 기와구조이면 빈집이 될 확률이 약 2.8% 증가함을 의미한다.

그 다음은 건축구조변수로 철근콘크리트구조가 아닐 경우 약 0.025의 탄력성을 가지고 있는 것으로 나타났다. 이 결과는 건축구조나 지붕구조의 영향력을 볼 때 빈집의 개별속성에서는 구조가 가장 큰 영향력을 갖는 것임을 알 수 있게 한다.

본 연구결과를 볼 때 도시지역의 빈집 발생은 인구구조의 영향력이 크다고 볼 수 있다. 도시지역이라 하더라도 주거이동이 활발한 젊은 가구의 에게 선택받지 못하는 노후주택은 빈집이 되는 것이다.