지역별 건물 밀도에 따른 친환경 건축물 인증이 아파트 가격에 미치는 영향 비교·분석^*

도시에서 배출되는 탄소와 오염물질은 지구온난화와 기후변화에 큰 영향을 미친다(이윤선 외, 2021). 유엔은 전 세계적으로 막대한 피해를 끼치는 자연재해의 주요 원인으로 기후변화를 꼽고 있으며, 이에 대비하기 위하여 유엔기후협약과 C40 등 국제사회는 산업화 이전 대비 지구 평균기온의 상승 정도를 1.5℃ 이내로 억제하기 위해 노력하고 있다(이윤선 외, 2021; 황인창 외, 2020). 다양한 에너지원 중 건물에서 배출되는 이산화탄소량은 전체에너지원의 38%를 차지한다(GlobalABC, 2020). 따라서 탄소 중립을 통한 기온상승 억제를 달성하기 위해서는 건물에서 배출하는 온실가스를 줄이는 것이 중요하다. 미국은 2019년에 제출한 그린 뉴딜 결의안의 주요 프로젝트에 에너지효율 향상을 위한 건물개선에 대한 사항을 포함시켰다(이유진, 2019). 한국 정부도 교토의 정서(1997), 파리기후협약(2015)과 같은 국제적 협약이 시행되면서부터 ‘그린홈 100만 호 보급사업’ 등 친환경적 건축을 위한 정책을 추진하는 등 다양한 노력을 기울이고 있다(소성규·조주현, 2018). 서울시는 건물부문에서 2050년까지 온실가스 배출량을 2005년 대비 81% 감축하는 것을 목표로 하고 있으며, 이를 위해 건물 온실가스 총량제를 도입하고, 제로 에너지건물 사업, 그린 리모델링 사업을 확대해나갈 계획을 세웠다(황인창 외, 2020). 이에 따라 친환경 건축물 개발은 예전보다 더 중요한 위치에 서 있다.

녹색 건축 인증 등 친환경 건축물에 대한 제도의 실효성에 대해 정부는 많은 노력을 해 오고 있다. 2010년 초반에는 녹색 건축 인증제도의 활성화 방안으로 공공에서 녹색건축물에 대한 건축기준 완화 및 지방세 감면 등의 인센티브 부여와 같은 노력을 해왔지만, 인증을 위한 비용부담과 제도에 대한 이해 부족 등의 문제로 민간부문에서 제도의 활성화에 차질을 빚었었다(신성준 외, 2014). 하지만, 현재 국토교통 탄소중립 로드맵(국토교통부, 2021)에 따르면 2025년부터 연면적 1,000m² 이상 민간건축물에도 제로에너지건축 의무화를 계획 중이다. 다만, 친환경 인증을 위한 추가 비용에 대해 민간이 느끼는 부담을 줄이기 위해 친환경 건축물의 가격 경쟁력에 대한 현황을 파악하는 다양한 연구가 이루어져야 할 것이다.

친환경 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향에 관한 국내 연구를 보면, 친환경 건축물 인증제도의 사회적 인식이 부족하였던 시기에는 친환경 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향이 미미하다는 결과를 보였다가, 시간이 지남에 따라 최근에는 긍정적인 영향을 미친다는 결과가 주를 이루기 시작한다. 김연준 외(2004)의 연구와 손영진 외(2010)의 연구에서는 친환경 인증을 받은 건축물이 비인증 건축물과 비교하였을 때 가격우위를 보이지 않는다는 연구결과를 냈으며, 그 이유로 친환경 인증제도의 사회적 인식과 마케팅의 부재를 들었다. 하지만 유윤상 외(2021)의 연구에서는 친환경 건축물의 가치에 대한 인식의 변화가 생겨나고 있으며 이에 대한 민간수요가 증가하고 있다고 밝혔다. 이와 같은 맥락으로 서울지역의 친환경 아파트 거주자들의 설문을 기반으로 친환경 아파트의 주거 가치와 주거 자부심에 관한 연구를 한 손영채·이명훈(2019)의 연구에서는 친환경 아파트의 거주의향이 일반 아파트보다 높다는 결과를 보였다. 녹색건축인증(G-seed)의 획득 여부가 아파트의 거래가격에 미치는 영향을 서울시의 녹색건축인증을 받은 아파트단지를 중심으로 연구한 강병록·여옥경(2014)의 연구에서도 녹색건축물이 부동산 시장에서 재무적인 가치를 가지고 있다는 결과를 발표하였다. 또한, 이동성·문태훈(2016)의 연구에서도 에너지효율등급이 높을수록 아파트 가격이 높다는 결과를 발표하였다.

이렇게 친환경 건축물의 재무적 가치, 사회적 인식 등과 관련된 다양한 연구가 이루어지고 있지만, 기존의 연구들은 한 지역만을 중심으로 친환경 건축물이 민간시장에서 인정을 받고 있는지에 대한 여부에 대해 분석하였다. 특히, 대부분의 연구가 서울 혹은 수도권을 중심으로만 이루어졌으며 지역별 특징에 따른 비교·분석 연구가 부재하다. 민간의 전략적인 친환경 건축물 보급을 유도하고 공공에서 친환경 건축물에 대한 현황을 파악하기 위해서는 지역별 특징에 따라 친환경 건축물이 가지는 재무적 가치의 차이를 비교·분석할 필요가 있다.

이에 따라 본 연구는 다음의 가설을 기반으로 연구를 진행하고자 한다. “에너지효율등급을 부여받은 건축물이 아파트 실거래 가격에 미치는 영향은 건물의 밀도가 높은 지역에서 더욱 긍정적으로 나타날 것이다.” 서울과 같이 건물의 밀도가 높은 지역일수록 건물에서 발생하는 온실가스 배출과 사용하는 에너지양이 많으므로 친환경 건축물 관련 정책이 그 지역을 중심으로 이루어져 있다. 따라서 밀도가 낮은 지역보다 밀도가 높은 지역에서 친환경 건축물과 관련된 사회적 인식이 높을 것으로 판단된다. 또한, <그림 1>과 같이 전국적으로 건물의 밀도가 높은 지역일수록 건물당 사용하는 에너지의 양이 많기에 에너지 효율에 대한 수요도 더욱 높을 것으로 판단된다. <그림 1>의 그래프는 통계청과 그린투게더 녹색건축 통계자료를 기반으로 작성하였으며 에너지사용량의 기준이 되는 TOE는 ‘Tonnage of Oil Equivalent’의 약자로, 석유 1톤으로 발생시킬 수 있는 에너지양을 의미한다. 본 연구를 통해 친환경 건축물과 관련된 전국적 현황을 보여줌으로써 민간의 전략적 보급을 유도하고 공공의 인센티브 전략을 제시하고자 한다.

그림 1. 시도별 동별 에너지사용량과 건물밀도 자료 : 그린투게더 녹색건축통계(통계청, 2021)를 참고하여 저자가 재구성.

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친환경 인증제도가 생겨나고 친환경적 특성이 중요해짐에 따라 아파트단지의 친환경적 요인이 가격에 영향을 미치는 연구도 활발하게 이루어지고 있다. 친환경 건축물에 대한 정의는 하나로 통일되지 않았으며, 전 세계적으로 GRESB, LEED 등급, WELL Building Standard, BREEM 등급 등 다양한 평가기관에서 다양한 기준으로 한 인증제도가 존재한다. 대한민국에서도 “건축물 에너지효율등급 인증에 관한 규칙”을 기반으로 하는 건축물 에너지효율등급, 제로에너지건축물 인증과 “녹색건축 인증에 관한 규칙”을 기반으로 한 녹색건축 인증(G-Seed) 등 다양한 인증제도가 친환경 건축물을 대변하고 있다. 국내의 친환경 요인이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 흐름을 보면, 과거에는 친환경 인증 여부가 가격에 긍정적인 영향을 미친다는 연구와 미치지 못한다는 연구가 혼재하고 있는 것을 확인할 수 있다. 하지만 최근의 연구에서는 대부분의 연구가 친환경 인증이 주거만족도에 긍정적인 영향을 미치고 있으며 거래가격에서도 긍정적인 영향을 미친다는 결과를 보인다. 서울의 24개 아파트단지와 경기도의 36개 아파트단지를 중심으로 친환경인증단지의 여부에 따른 거래가격과 전셋값의 차이를 연구한 김연준 외(2004)의 연구에서는 친환경 인증단지와 비인증단지의 가격 차별성이 없다는 결과를 보였다. 김연준 외(2004)의 연구와 비슷한 맥락으로, 서울시 성북구에 있는 36개의 공동주택 단지를 대상으로 친환경 인증 여부가 매매가격에 영향을 미치는지 분석한 손영진 외(2010)의 연구에서도 친환경인증단지 여부가 거래가격에 영향을 미치지 않는다는 결과를 보였다. 이런 결과에 관해 두 연구는 모두 친환경인증체계에 대한 사회적인 인식이 부족하였기 때문으로 해석한다.

하지만 시간이 지남에 따라 친환경 아파트를 비롯한 친환경 건축물의 개발이 중요해지며 친환경 인증 아파트단지에 관한 사회적 관심이 높아졌다. 서울지역의 친환경 아파트 거주자들의 설문을 기반으로 친환경 아파트의 주거 가치, 주거자부심, 거주의향에 관한 연구를 진행한 손영채·이명훈(2019)의 연구에서는 친환경 아파트의 주거 가치는 주거 자부심을 높이는 요인으로 나타났으며 친환경 아파트의 거주의향이 높다는 결과를 보였다. 이에 따라 2010년대 중반 이후의 연구에서는 친환경 인증이 거래가격에 긍정적인 영향을 미쳤다는 결과가 지배적이다. 에너지효율등급이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구를 한 이동성·문태훈(2016)의 연구에서는 공간계량모형을 이용하여 서울시를 대상으로 에너지효율등급 인증 아파트가 실거래 가격에 영향을 미치는지 분석하였고, 에너지효율등급이 높을수록 아파트 가격이 높다는 결과를 발표하였다. 녹색건축인증여부가 아파트 거래가격에 미치는 영향에 대해 서울시의 400세대 이상의 아파트단지를 대상으로 분석한 강병록·여옥경(2014)의 연구에서도 녹색건축인증이 공동주택 거래가격에 긍정적인 영향을 미친다는 결과를 발표하였다.

공동주택 가격과 관련한 선행연구들은 아파트의 질적인 특성들의 시장가치를 측정하는 연구들이 주를 이루고 있으며 주로 헤도닉 가격결정모형(hedonic price approach)을 사용하고 있다(정창무·권오현, 2009). 기존 선행연구들은 거래가격, 분양가격 등을 종속변수로 두고 다양한 연구에서 공통으로 아파트 가격에 미치는 일반적인 설명변수와 각 연구에서 말하고자 하는 특정 설명변수를 함께 독립변수로 두어 각 독립변수의 영향력을 확인하였다. Space-Syntax 이론을 중심으로 공동주택의 공간구성이 주택가격에 미치는 영향을 연구한 정창무 외(2008)의 연구에서는 독립변수의 특성을 개별특성, 단지특성, 입지특성으로 구분하여 분석을 실시하였다. 각 호실의 평형, 발코니 수 등이 개별특성으로 구분되었으며, 단지의 규모, 난방방식 등이 단지의 특성으로 구분되었고, 다양한 시설들과의 거리와 같은 변수들은 입지특성으로 구분되었다. 유비쿼터스 도시 서비스가 공동주택 가격에 미치는 영향을 분석한 원지영 외(2010)의 연구에서는 m²당 매매가격의 로그값을 종속변수로 두고 연구를 진행하였다. 독립변수의 개별특성으로 방수, 욕실 수, 전용률, 공급면적, 전용면적을 사용하였으며, 단지특성으로 연면적당 유비쿼터스 서비스 구축비용, 총 동수, 최고 층수, 총 세대수, 주차대수, 건축 연한, 난방방법, 브랜드 더미 등을 사용하였고, 입지특성으로 지하철역과의 거리, IC까지의 거리, 중심상업지와의 거리, 학교와의 거리, 공원 등의 문화시설과의 거리 등을 사용하였다. 용적률이 아파트 가격에 미치는 영향을 분석한 정창무·권오현(2009)의 연구에서는 개별특성으로 전용면적, 전용률, 조망권을 사용하였고, 단지특성으로 현관방식, 난방방식, 건축 연도, 공시지가, 동 수, 용적률 등을 사용하였으며, 입지특성으로 산과의 거리, IC와의 거리, 지하철역과의 거리, 버스터미널과의 거리 등을 사용하였다. 금상수 외(2014)의 연구에서는 천안시 아파트 가격형성요인에 대한 실증분석을 진행하였다. 해당 연구에서는 m²당 매매가격을 종속변수로 두고 앞서 언급된 연구와 비슷한 방식으로 다양한 독립변수들을 개별특성, 단지특성, 입지특성으로 구분하여 헤도닉 가격모형 분석을 시행하였다. 이렇듯 헤도닉 가격모형을 기반한 다양한 선행연구에서는 가격을 종속변수로 두고 독립변수로 가격에 영향을 미치는 다양한 특성(개별, 단지, 입지특성)을 연구의 목적에 따라 사용하였다.

다양한 친환경인증제도가 아파트 거래가격에 미치는 영향을 검토한 선행연구들을 종합적으로 검토해본 결과, 대부분의 연구가 수도권, 특히 서울을 위주로만 연구를 진행한 것을 살펴볼 수 있었다. 그러나, 친환경 건축물 보급을 통한 온실가스 감축은 전국적으로 이루어져야 하며, 지역의 특성에 따라 친환경 인증이 재무적인 가치는 지니는지를 검토해보는 연구가 필요하다. 이에 따라 본 연구에서는 전국을 대상으로 건물의 밀도에 따라 지역을 구분하여 친환경 인증 중 하나인 에너지효율등급 부여 여부가 거래가격에 미치는 영향을 비교·분석하고자 한다.

본 연구에서는 건축물의 단위면적당 연간 1차 에너지 소요량을 기준으로 삼은 에너지효율등급 부여 여부를 ‘친환경 건축물’을 대표하도록 하였다.¹⁾ 건축물에너지효율등급 인증제도란 에너지성능이 높은 건축물의 건축을 확대하고, 건축물 에너지관리를 효율화하기 위하여 정부가 시행하는 제도를 의미한다(이동성·문태훈, 2016). 서울시에서도 온실가스 감축을 위해 건축물 에너지효율등급 인증 의무화 정책을 공공건축물부터 민간건축물까지 점진적으로 시행할 예정(황인창 외, 2020)인 만큼 에너지효율등급은 친환경 건축물의 중요한 지표로 사용되고 있다. 또한, 전 세계적으로 건축을 비롯한 도시 개발과 재생 사업에서도 에너지 소비와 탄소배출의 저감에 대한 개념이 중요한 문제로 자리 잡고 있다(김민경·김민영, 2011).

연구대상 지역 선정 기준은 2021년 6월 기준의 건축물대장을 참고하여 서울특별시의 경우 서울특별시의 25개 자치구 중, 에너지효율등급 인증을 받은 공동주택의 수가 100건 이상의 구인 강남구, 강동구, 구로구, 동대문구, 마포구, 서대문구, 은평구를 선정하였다. 광역시의 경우, 에너지효율등급 인증 공동주택이 200건 이상의 광역시인 대구광역시, 대전광역시, 인천광역시의 자치구 중, 에너지효율등급 인증 공동주택이 50건 이상의 구인 대구광역시 달성군, 대전광역시 서구, 유성구, 인천광역시 남동구, 서구, 연수구, 중구를 선정하였다. 지방 도시의 경우 에너지효율등급 인증 공동주택이 200건 이상의 도인 경상남도, 충청남도의 시군구 중, 에너지효율등급 인증 공동주택이 50건 이상의 시군구인 창원시, 진주시, 아산시를 선정하였다. 에너지효율등급 인증 공동주택의 현황은 <표 1>과 같다.

본 연구의 분석대상 표본은 분석대상 지역 내 위치한 에너지효율등급 인증 아파트 중, 200세대 이상의 규모를 가졌으며 한 동으로만 이루어지지 않은 아파트와 비슷한 입지 및 규모를 가진 비인증 아파트단지로 구성되었다. 비슷한 입지와 규모를 가진 비인증 아파트가 없는 경우, 분석 표본에서 제외하였다. 비슷한 입지와 규모의 인증 아파트와 비인증 아파트를 분석대상 표본에 포함시킨 것은, 친환경 인증 아파트 단지의 거래표본이 비인증 아파트 단지의 거래표본보다 매매가격 우위를 가지는지에 대한 여부를 확인하기 위함이다.

분석대상 지역을 선정한 이후, 지역별 건물 밀도를 기반으로 고밀, 중밀, 저밀의 도시를 분류하였다. 건물 밀도는 행정구역별 면적에서 전체 건축물의 수를 나누어 구하였다. 고밀, 중밀, 저밀의 도시를 <표 2>와 같이 분류한 후 고밀, 중밀, 저밀의 도시에 각각 에너지효율등급 부여 여부가 거래가격에 영향을 미쳤는지에 대한 분석을 시행하였다. 서울특별시에 해당하는 모든 구가 고밀 도시로 분류되었고, 인천광역시 남동구, 서구, 연수구, 대전광역시 서구, 경상남도 창원시가 중밀 도시로 분류되었으며, 인천광역시 중구, 대전광역시 유성구, 대구광역시 달성군, 충청남도 아산시, 경상남도 진주시가 저밀 도시로 분류되었다.

본 연구의 변수 구성은 <표 3>과 같다. 친환경 건축물이 부동산 실거래 가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 2021년 1월부터 10월까지의 실거래내역을 기반으로 전용면적(단위: 평)당 거래가격을 종속변수로 두어 연구를 진행하였다.

가설증명에 사용된 친환경 건축물의 지표로는 2021년 6월의 건축물대장 기준으로 에너지효율등급 인증 여부를 더미화하여 사용하였다. 이 외에 분석에 사용된 독립변수로는 선행연구들에서 헤도닉 가격모형에 사용하는 일반적인 변수들로 구성하였으며 독립변수 특성을 개별특성, 단지특성, 입지특성으로 구분하였다.

독립변수에 사용된 개별특성으로 전용면적, 층수, 거래 월별 더미가 사용되었으며, 단지특성으로 가설을 증명하기 위한 에너지효율등급 부여 여부, 경과 연수, 총 세대수, 최고 층수, 세대당 주차대수, 건폐율, 용적률을 사용하였다. 입지특성으로 지하철 인접(400m) 더미, 초등학교 인접(400m) 더미, 중학교 인접(400m) 더미, 고등학교 인접(400m) 더미, 지역별 더미를 사용하였다.

종속변수인 실거래 가격과 독립변수 중 개별특성에 해당하는 전용면적, 층수, 거래 월에 대한 자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 제공하는 데이터를 활용하였다. 단지특성으로 사용된 경과 연수, 종 세대수, 최고 층수, 세대당 주차대수, 건폐율, 용적률은 네이버부동산에서 제공하는 각 아파트단지별 정보를 사용하였으며 네이버부동산에서 제공하는 아파트단지에 대한 정보는 건축물대장을 기반으로 작성되어 있으므로 건축물대장상 내용과 일치하는지 확인하는 작업을 거친 후 분석에 사용하였다. 지하철역과의 거리에 대한 변수는 지자체별 교통공사에서 제공하는 지하철역의 주소를 기반으로 사용하였으며 학교와의 거리에 대한 변수는 국토교통부 국가공간정보포털에서 제공하는 주소 데이터를 기반으로 분석에 사용하였다.

본 연구는 주택의 거래가격을 종속변수로 두고 가설을 증명하기 위한 에너지효율등급 부여 여부를 포함하여 통제변수로 사용된 다양한 독립변수들이 주택의 가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 다중 회귀분석의 모형을 띈 헤도닉 가격모형을 사용하였다. 일반적인 헤도닉 가격결정모형은 주택가격을 종속변수로 하여 주택가격을 구성하는 특성값으로 표현된다(원지영 외, 2010). 기존의 헤도닉 모형을 이용한 대부분의 연구는 선형, 준로그, 역준로그, 이중로그, Box-Cox 함수형태 중 선택하였다(윤숭봉 외, 2004). 본 연구는 이 중 선형모형으로 연구를 진행하였으며, 여러 독립변수 중 설명력이 높은 변수들로만 회귀모형을 구성하기 위해 단계선택법(stepwise regression)의 방법으로 분석을 진행하였다. 본 모형의 수식은 아래 (식 1)과 같은 함수로 나타낼 수 있다. 이 때 Y_i는 아파트의 평당 실거래 가격이고, X_1i, X_2i 등은 거래가격에 영향을 미치는 독립 변수들이다. 해당 분석은 R Studio 3.6.1 프로그램을 사용하여 진행되었다.

지하철역, 초등학교, 중학교, 고등학교와의 거리에 대한 변수는 각 아파트단지의 주소와 지하철역, 초등학교, 중학교, 고등학교의 주소 데이터를 Geo-coding tool을 이용하여 GIS의 점 데이터로 변환한 후, QGIS 3.16버전 프로그램을 사용해 아파트단지의 400m 권역 내 요인들이 포함 여부를 더미화하여 사용하였다.

본 연구에서 고밀, 중밀, 저밀 도시 분석에 사용된 변수들의 기술 통계량은 <표 4>와 같다.

거래표본 수의 경우, 고밀 도시는 795건이며, 중밀 도시는 1,653건이며, 저밀 도시는 2,099건이다. 평균 거래가격은 고밀 도시가 6,017만 원으로 중밀 도시와 저밀 도시보다 높은 것을 알 수 있다. 전용면적의 경우, 모든 지역에서 최솟값, 최댓값, 평균값, 표준편차가 모두 비슷한 것을 확인할 수 있다. 에너지효율등급 부여 더미의 경우 모든 지역의 평균값이 0.5에 가까우므로 인증단지와 비인증단지의 거래 표본 수가 비슷한 것을 확인할 수 있다. 노후도의 지표인 경과 연수의 경우, 고밀의 도시의 최솟값과 최댓값의 차이가 가장 크며 표준편차 역시 가장 큰 것을 확인할 수 있다. 중밀 도시의 가장 높은 최고 층수는 55층으로 가장 높으며 이에 따라 해당 층 또한 53층으로 가장 높게 나타났다. 총 세대수의 표준편차는 고밀, 중밀 저밀 순으로 크게 나타났으며 가장 높은 세대수를 기록한 단지는 4,300세대를 보유하였다. 건페율과 용적률의 경우 중밀 도시가 가장 큰 표준편차를 기록하였다. 400m 이내 지하철역이 있는 경우가 고밀 도시는 23%지만, 중밀 도시는 0%, 저밀 도시는 2%로 매우 낮다. 해당 통계는 고밀 도시로 분류된 지역들이 지하철 분포가 많은 서울특별시에 속하고 있는 것과는 다르게 중밀, 저밀의 지역들은 지하철역을 많이 보유하지 않고 있기 때문이다. 이와 더불어 지하철을 보유하고 있는 중밀, 저밀의 분석대상 지역에서도 대부분의(중밀의 경우 모든) 아파트 단지들이 지하철 역세권에 위치하지 않았기 때문이다. 초, 중, 고등학교 인접 여부도 고밀 도시가 가장 높은 평균값을 가졌다. 고밀 도시의 경우, 1, 7, 8월에 거래가 가장 활발하였고, 중밀 도시의 경우, 1, 5, 7월에 가장 거래가 활발하였으며, 저밀 도시의 경우, 3, 8, 4월에 가장 거래가 활발하였다. 모든 도시에서 특정 기간에 거래가 몰려있는 경우 없이 대체로 균등하게 거래가 이루어졌다.

본 연구의 분석 결과는 <표 5>~<표 7>과 같다. 고밀, 중밀, 저밀 도시 모형의 설명력은 각각 0.9253, 0.7981, 0.8457로 나타났으며 Durbin Watson Statistic은 각각 1.9743, 1.9512, 1.9921로 모두 2와 가깝게 나타났다. 모든 분석 결과에 포함되는 변수의 분산팽창인수(variance inflation factor) 값이 10 이하로 나타나 다중 공산성의 문제가 없는 것을 확인할 수 있다.

고밀 도시 모형에서 종속변수인 아파트의 전용면적당 거래가격은 에너지효율등급, 해당 층, 총 세대수, 세대당 주차대수, 용적률, 지하철 인접, 중학교 인접, 9월 거래, 10월 거래, 강남구, 마포구, 강동구, 서대문구, 동대문구, 은평구 변수와 양(+)의 관계를 지니는 것으로 나타났다. 전용면적, 경과 연수, 건폐율 변수와는 부(‒)의 관계를 지니는 것으로 나타났다.

중밀 도시 모형에서 종속변수인 아파트의 전용면적당 거래가격은 해당 층, 총 세대수, 최고 층수, 세대당 주차대수, 8월 거래, 9월 거래, 10월 거래, 인천 서구, 인천 연수구 변수와 양(+)의 관계를 지니는 것으로 나타났다. 전용면적, 경과 연수, 인천 남동구, 창원시 변수와는 부(‒)의 관계를 지니는 것으로 나타났다.

저밀 도시 모형에서 종속변수인 아파트의 전용면적당 거래가격은 해당 층, 총 세대수, 세대당 주차대수, 지하철 인접, 초등학교 인접, 중학교 인접, 10월 거래, 대전 유성구, 인천 중구, 아산시, 진주시 변수와 양(+)의 관계를 지니는 것으로 나타났다. 경과 연수 변수와는 부(‒)의 관계를 지니는 것으로 나타났다.

모든 분석을 종합적으로 평가해본 결과, 에너지효율등급 부여 여부가 실거래 가격에 미치는 영향은 고밀의 도시에서만 유의하게 나왔으며, 중밀, 저밀 도시에서는 유의하지 않은 것으로 나타났다. 이런 결과는 크게 ‘상대적 희소성’과 ‘관심도의 차이’의 두 가지 이유를 통해 해석할 수 있다. 첫 번째로, ‘상대적 희소성’의 경우, 지자체별 단위면적당 건축물의 수가 높은 지역일수록 건물의 밀도가 낮은 지역보다 상대적으로 건물과 도로 등의 콘크리트 비중이 높고, 자연과 녹지가 차지하는 비율이 낮을 것으로 판단된다. 자연과 녹지의 비율이 낮은 지역일수록 열섬현상 등의 문제들로 인해 친환경적 요인이나 에너지효율에 대한 경각심이 높았을 것으로 해석된다. 두 번째 ‘관심도의 차이’의 경우, 친환경 건축물과 관련된 수많은 국내 선행연구가 ‘서울특별시’를 대상으로 진행되었다는 점과 <표 1>에서 확인되듯 에너지효율등급을 보유한 건축물의 수 또한 본 연구에서 ‘고밀지역’으로 분류된 서울특별시가 가장 많은 것을 확인할 수 있다. 이와 더불어 건축물의 친환경 요인이 중요해진 이유가 건물에서 발생하는 온실가스와 건물에서 사용되는 에너지 양에서 비롯되었기 때문에 건물의 밀도가 높은 지역에 민간과 공공의 관심이 더욱 많았을 것으로 해석된다.

기타 통제변수들의 경우 기존 선행연구의 흐름과 유사하게 나타났다. 예를 들어 개별특성 중 부동산가격에 정(+)의 영향을 미친 ‘해당 층’ 변수의 경우 금상수 외(2014)의 연구, 손영진 외(2010)의 연구 등의 결과와 같다. 개별특성 중 부동산 가격에 부(‒)의 영향을 미친 ‘전용면적’ 변수의 경우 금상수 외(2014)의 연구, 강재원·성현곤(2020)의 연구 등의 결과와 같다. 경과 연수가 높을수록 거래가격이 내려간다는 결과는 원지영 외(2010)의 연구, 이동성·문태훈(2016)의 연구 등과 같은 결과를 보였다. 단지특성 중 부동산가격에 정(+)의 영향을 미친 ‘총세대 수’ 변수, ‘최고 층수’, ‘세대당 주차대수’에 대한 결과는 금상수 외(2014)의 연구, 강병록·여옥경(2014)의 연구, 손영진 외(2010)의 연구 등과 같은 결과를 나타낸다. 아파트단지의 건폐율이 낮을수록, 용적률이 높을수록 거래가격이 높아진다는 결과는 정창무·권오현(2009)의 연구, 강병록·여옥경(2014)의 연구, 이정수 외(2008)의 연구 등과 일치한다. 지하철과 초등학교, 중학교와 가까운 단지가 그렇지 않은 단지보다 높은 가격을 기록하는 것은 원지영 외(2010)의 연구, 이동성·문태훈(2016)의 연구, 강재원·성현곤(2020)의 연구의 결과에서도 확인할 수 있다.